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実録!マンション大規模修繕3週目:仮設工事設置が進む

2020年11月6日大規模修繕工事,大規模修繕週間報告

この記事では、マンション修繕工事に関する作業内容を週ごとに分けて解説していきます。

前回の作業内容については、「実録!マンション大規模修繕2週目:タイル下地調査」にて解説しているので、リンク先からご覧ください。

今回の記事では、修繕工事3週目に入り、仮設工事へと作業が移りますので、仮設工事とはどういった作業を行っていくのか解説していきます。

この記事を通して、施工業者側と管理組合側の両面から解説しているので、是非実際にマンションの修繕工事に立ち会う際は参考にしてみてください

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

マンション大規模修繕:工事概要

3週目からは、

  • 共通仮設費用の見積もり
  • タイルの色合わせ

を行っていきます。

また、修繕工事を行うにあたり、工事を行うための不具合をあぶり出す調査が引き続き行われています。

特にタイル修繕部分の不具合調査の確認に時間が掛かっているとのことでした。

ここまで完了している作業内容は、

  • 足場設置
  • 打音調査
  • タイル調査(大部分)
  • 現場詰所
  • 倉庫

大規模修繕工事も3週目になると、やっと作業員さんが休憩する現場詰所と工事で使うものを保管する倉庫が設置されました。

設置前はガレージを利用していた為、ガレージでは心持ないので早く設置するように管理組合から大規模修繕工事業者に依頼しました。

監督が使用する現場事務所は別に設置されています。

当マンションではスペースの問題で、現場事務所は近隣のマンションを借りて利用するとの事としてもらいました。

マンションのスペースの問題でこうした問題はしばしば起こるのですが、仮設事務所を無理矢理狭いスペースに設置するよりも、マンションを借りて設置する方が安く済む場合もあります。

マンションの駐車場部分を資材置き場に変更

マンション大規模修繕:建設現場の工事詰所と費用の関係

大規模修繕では道路での休憩やマナー等も配慮が必要です

仮設工事に関しては管理組合としても、このように設置状況を確認しておく事が重要です。
仮設工事に入ってる備品等は設置されてない場合には、減額の交渉ができるので写真等で把握しておくことも重要です。

仮設設備の費用については、次の章で解説していきます。

現場詰所でのマナー喚起

実際の工事での休憩所の中はこのような状況でした。

現場詰所ができた後は、内部での喫煙マナーや整理整頓が出来ているかもチェックしておきましょう。

まだ工事が始まってすぐなので材料はありませんが、喫煙マナーができていないと喫煙等で火災等の危険もあります。

定例会議や日常で施工業者に会ったときに、塗料や燃えやすいものがないかなど、是正改善をお願いして下さい。

特に大規模修繕工事中のマンションは子供多く危険な事もありますので、こうしたマナーを守るようお願いするようにしましょう

建設業の共通仮設費の直接・間接的な関わり

共通仮設費にある仮設設備はいろいろかかるけど、どういったことにかかるのかな?

大規模修繕や工事の見積りをもらうと、共通仮設費用という項目を目にするかもしれません。

日常的に仕事で使うような設備や工事に付属する設備を仮の設備や付帯する設備の費用を共通仮設費といいます。

共通仮設とは簡単に言うと、仮設足場を除く工事期間中に必要になる仮設設備などのことを言います。足場は工事するのに直関わる費用で、水や電気は間接的にかかわる費用になります。

共通仮設費の中には、工事期間に比例して仮設費用はレンタルやリースしてるものがあるので、内容によって費用面は上がっていきます。

仮設工事費用は工事が延長になると使用期間も伸びる為に費用も延長されます。

リースやレンタルの場合は、日割りで請求されますので注意が必要です。

  • 現場事務所
  • 作業員詰所
  • 資材用倉庫

上記の項目は、共通仮設費の具体的なものにあたりますが、大きな改修工事によるほど、他にもいろいろな設備が必要になります。

仮設事務所の費用は月額いくら?

職人さんは、昔から10時と15時には休憩を30分程取り休みます。暑い日、寒い日集中力無くなりますからね。

現場監督もプレハブ小屋で一緒に休憩したり作業の方法を職人さんと検討したりしますが、この小屋は基本レンタル品の小屋になります。

リース契約で月極いくらで借りていますが、大きさによって値段が変わります。月5万~10万程度になります

マンション大規模修繕:他にもかかるこんな仮設費用

共通仮設費でかかる主な項目以外にも様々な仮設費用が掛かります。

仮設水道・仮設トイレの費用

当然ながら、人間ですのでトイレに行きたくなることもありますが、現場にはお祭りとかで見かけるような仮設トイレが設置されます。

大規模修繕の場合は臭いなどの問題からエントランスから離れた場所にトイレを設置することが多いです。

仮設トイレについてですが、水洗なのかくみ取りなのかを事前に聞いておかなければ、臭気の問題でクレームになることもあるので注意が必要です。

仮設トイレの月額費用は、仮設トイレもリース会社から借るので、会社によって違いがあります。

手洗い用の仮の水道も設置したうえで、月額費用はおおよそ

  • 仮設トイレ:月1万以下(下水につなぐ等の費用も含んで)
  • 仮設水道 (立水栓)こちらもリースで 月1万以下(水道のつなぎ等も含んで)
  • 工事中の水道代は管理組合が費用支払い、工事完了後に精算になります

仮設水道はキレイ使用してくださいと管理組合から必ずお願いして下さい。

衛生美化向上のため、トイレ内の喫煙も注意しておくようにしましょう。

また、最近は女性職人の活躍で女子専用トイレもありますので、女性作業員がいる場合は、仮設トイレを借りるようにすると良いかもしれません。

仮設電気は大きく費用の掛かる共通仮設費用

マンションの共用電源から、工事中に機械や道具を使った際には使用電源が大きいとブレーカーが落ちたりして、マンション事態が停電になることもあります。

そうならないように工事用の電気を設けます。

工事用の電気を引き込むと、別途引込費用が掛ります。

共用部分からの分岐の方が割安となる為、共用部からの分岐をして引き込むこともあります。

新たな引き込みした工事用の仮設電気を設置するには、電力会社への委託申請になるので、費用面は少し高くなります。

この仮設電気の引き込み工事は、電気会社と工事会社との契約になります。

電気代金は誰が支払うのか。施工業者なのか、組合負担なのか。水道についても同じです。電気代・水道代については、最初に取り決めしましょう。工事会社負担とすると経費やその分が上乗せさせられるので、実際に必要な費用よりも多く見積もります。

新たに工事用の電気を引き込みするには、仮設電気の費用は20万~30万ぐらいになります。

大規模修繕の産廃処分費は仮設工事費?

工事で出たゴミは「産廃」と言われます。

産業廃棄物の取り扱いはシビアであり、どこの場所から出たゴミで、誰が処分所まで運んで、どのように処分やリサイクルしていくのか等法律で決まっています。

ゴミの搬出は様々でトラックに直接積み込んで大量に搬出する場合や、スペースが限られている場合には、1m×1m×1mの箱に袋を入れてゴミを詰めて定期便や搬出手配を監督が行ってゴミを搬出します。
※1m3 (1立方メートルですが監督や職人は1リューベって言ってます。)

1m3のゴミを搬出するには結構費用が掛かります。
設置・搬出・処分でだいたいですが、3万5千円~5万円/袋 です。

ただ、キチンと分別すれば安くなります。

混載と言われる混ぜこぜにしたゴミは高くなります。

このように費用が高くなるのを嫌がって不法投棄とかする悪質な工事業者もいたので事前に注意が必要になります。

マンション大規模修繕工事:タイル修繕調査

写真における、タイル調査の見方は以下の通りになります。

  • のテープはタイルの浮き(タイルと下地モルタルが浮いている)を指しております。
    • タイルの下地モルタルからが浮いている。
    • もしタイルが落下した場合には【タイルとモルタル両方が落下】するということ
  • のテープが陶片浮き(タイルだけが浮いている)のを指しております。
    • タイルが下地に張り付いてない状態で浮いている
    • もしタイルが落下した場合には、【タイルだけが落下】するということ

この下地調査ではタイル修繕範囲の確認に時間をかけて、約2週間ほど実施されていました。

結構時間は掛けて実施してもらいましたが、タイル調査は全面完了したようです。

今後はタイルや塗装の剥がれなど、不具合の数量まとめをこれから実施するようです。

タイルの浮きを知らないと大規模修繕で修繕費用は高額になってしまう…

タイルや塗装の不具合が多い工事費用が大きく変わります。見積からの追加も要求される場合もあるので注意が必要です。

塗装面の調査含めて来週末までに下地数量を報告できる予定とのことですが、下地不良(タイルの浮き)予定数量が多い場合は当然見積費用は変更になります。

では、費用を考慮してタイルの不具合を見逃してもいいのかというとそうではありません。

タイル浮きの放置の危険性は落下によるケガ

タイルの浮きを放置していると、落下の危険があるだけでなく、ほかの箇所にまで悪影響を及ぼしてしまいます。

タイルが浮いている症状を見つけたら、ほかの部分も浮いている可能性が高いのです。

コンクリートとタイル・モルタルの間にすき間ができている状態なので、そこから雨水が入り込み、下地を傷めてしまう恐れがあります。

実際、大規模修繕工事業者から来週の予定として、下地補修についてこのような報告がありました。

不具合のタイル数量が多いため、タイル剥がし作業を11月11日から開始予定としてスケージュールを組んでいます。また、タイル張替えにあたり、タイル目地色を試験施工し11月9日の理事会との定例で確認出来るように用意します。

タイル目地合わせ「試験施工」とは?

タイルを新しく張替えするということは、古いタイルと新しいタイルで張替えしない部分も出てきます。

タイルの目地も当然張替えする部分と張替えない部分で色の違いも出てきます。

この色の違いを均一にするため、タイルの目地の色を調合して組み合わせを本工事前に確認するということです。

タイルの追加発注は工事延長と費用増加の原因

実際の工事では、見積もりよりも多く追加費用が発生しました。
なんでこんなに高くなるんだろう?

私たちのマンションでは下地修繕調査は完了し、監督の勘ではタイルの不具合が予想より多くなるかもしれないので、事前に発注した張替えのタイルが不足する可能性があるとの報告を受けました。

もし追加で発注しなければならない場合、外壁不具合が多いタイルは定例会を通じて、理事会で張替え部分を承認したのち、追加注文して納期を確認することになりますので、納期が遅くなる可能性があることを考慮しなければなりません。

「足りないのなら外壁のタイルを様々な会社から少しずつ頼めばいいのでは?」と考えるかもしれませんが、こればあまりおすすめしません。

足りないタイルを少しだけ発注するのはNG?

外壁のタイルは、色々な会社から販売されていますが、建築から10年以上時間が経ってしまうと、メーカーが同じ色を作らなくなってしまいます。

だからこそ、大規模修繕では特注でオーダーし、数量は一括注文で頼みます。

さらに、品番が同じタイルでも、窯で焼いて作る物だと製造する数が違うと 若干の風合いに違いが出てしまいます。これをロット違いと言われて、本当に色が合わないタイルになってしまいます

少し足りないから少しだけ頼むは余計な費用の発生や色違いの原因になります。

タイルが追加発注は、オーダーメイドなので色味が変わったりするので注文が適正か工事業者に確認をする必要があります。

マンション大規模修繕3週目:まとめ

次回、マンション管理組合との定例会議では数量の報告がメインですが、最後に私らも足場に登って調査状況を確認するということらしいです。一応心配なので工事会社では保険加入やヘルメット ・安全帯を用意されているので万が一の場合には安心です。

詰所の備品に始まり、仮設設備が見積もり通りで設置されているかも、重要なタイルの下地数量等ともに確認する事は非常に減額や手抜き工事が無ように確認しておくことで、記録に残す事が大規模修繕で最後に精算等を行う際には非常に有効になってきます。

仮設工事は人の安全と職人さんの安全を守る大切な工事という事になりますので、値段を叩くと職人さんの士気や安全衛生にも直結すので素直に確認してみて調整が必要です