この記事では、マンションを大規模で修繕工事を行う場合に必要な「マンション大規模修繕コンサルタント」の必要性とコンサルタントを選ぶポイントを解説していきたいと思います。
マンション大規模修繕のコンサルは管理組合を通して依頼を受けて工事の工程を施工業者と依頼管理組合の橋渡し的役割となる方を指します。
コンサルタントに依頼せずとも、直接施工業者さんとやり取りをして工事をしてもらう方が安く済みますが、大規模な修繕工事となると、書類などが複雑化していきます。
そこで、今回はマンション大規模修繕コンサルタントの必要性や依頼する上でポイントとなることを解説していきたいと思います。
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マンション大規模修繕コンサルタントとは？
まず、マンション大規模修繕におけるコンサルタントはどんな仕事をするのか、その役割や必要性から見ていきましょう。
マンション大規模修繕(設計監理/工事監理)コンサルタントの役割
マンション管理組合は、いろいろな職業やってる建築とかに関わらない仕事を普段されている人もたくさんいます。でも大規模修繕は建築工事のリフォーム工事になります。その知識は管理組合だけでは把握できない等もあります。
そこで、管理組合をサポートしてくれる仕事をしてくれるのがコンサルになります
マンション大規模修繕におけるコンサルタントの役割は、以下の通りです。
- 修繕工事計画の作成
- 大規模修繕で必要な予算と修繕積立金の算出
- 施工業者選定のサポート
- 修繕工事の管理
- 工事内容のチェック
- アフター点検
- 修繕完了後のサポート業務
等を行っていきます。
主に管理組合の方には行うことが難しい部分をサポートしてくれる役割を持っているということです。
設計監理と工事監理の違いは？
このマンション大規模修繕コンサルタントは２つに分けることができ、それぞれ「設計監理コンサルタント」「工事監理コンサルタント」に分けることができます。
設計監理コンサルタントとは？
設計監理コンサルタント…大規模修繕で工事をどのように行うかのプランを考え、費用をまとめて大規模修繕業者を選定して全体コストを削減等を考え、長期修繕を計画設計する
工事監理コンサルタントとは？
工事監理コンサルタント…大規模修繕工事の工事中に、工事が適正に行われているか段階ごとに検査していき、管理組合と変わって工事の適正化をチェックして監理する
マ大規模修繕コンサルタントが必要な「設計監理方式」発注
マンションの大規模修繕を行う際、施工業者に発注する方法は3通りあり、
- 設計監理方式
- 責任施工方式
- コンストラクション・マネジメント方式
となっています。
中でも、コンサルタントが必要となる発注方式が「設計監理方式」となっており、コンサルタントを使うことで設計と施工を分けて発注を行う方法とされています。
どのように、発注から施工まで行っていくのかは以下の通りになります。
- 設計事務所が大規模修繕の計画設計します。
- 大規模修繕を行う施工会社を見積取得してもらえる
- コンサルタントがチェックして見積もりを精査します
- コンサルタントが、コストダウンや工事の見直しが働くか設計事務所に確認可能施工会社の選定や施工内容および見積り(施工費用)の取り直し可能コンペで施工会社の実施を行う
工事中の工事監理について※別途を委託することもできますも可能です。
普通は管理会社が見積もりを工事業者に工事する形がほとんどですが、設計コンサルタントにて見積書が提出された段階で施工会社を選定する事もあります。
マンション大規模修繕：コンサルタントの費用
支払いは着工、設計図書の納品、工事業者選定での設計費用で構成されており、全部合わせて50万以上～150万設計管理の相場です。
マンション大規模修繕コンサルタントの必要性
マンション構造規模によりますが、大型のマンションであるほどそれだけ大規模な修繕工事を伴うので、施工をしてもらえる業者は慎重に選ぶ必要があります。
そのため、施工業者を選ぶときは困難を極めるのでこうしたコンサルタントに依頼すると良いでしょう。
ただ、大規模な修繕工事にコンサルタントが絶対に必要かというとそうではありません。
施工業者を自分たちで依頼することができれば、コンサルタントに依頼する必要はないですし、小規模なマンションであればコンサルタント料の方が修繕費用を上回る場合があります。
あくまで、修繕費用から賄えること、大規模で施工業者を選ぶのに悩む、修繕に関す手続きを代わりにしてもらいたいなどの要望があればコンサルタントに依頼すると良いでしょう。
設計監理を入れるメリットとデメリットはありますが、コンサルタントを入れることで不動産会社と建設会社の交渉見積もり等では有利に働く可能性が高くなります。
大規模修繕でコンサルタントを入れる際に必要な知識を次のページにまとめていきたいと思います。
実際に私たちがコンサルタントを選んだ方法も記載してみました。
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