最近の記事

実録!マンション大規模修繕2週目:タイル下地調査

2020年11月6日大規模修繕工事,大規模修繕週間報告

今回の記事では、マンション修繕工事第2週目に行った「タイル下地調査」について解説していきます。

前回、工事1週目に行った作業内容については、「実録!マンション大規模修繕1週目:足場設置工事準備」をご覧ください。

第2週目からはいよいよ足場を実際に組み立てていき、タイルの下地調査を行っていきます。

足場組立てが終わらないと、タイルの修繕調査等も開始出来ないので、まずは足場を組み立てていきます。

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

マンション大規模修繕:足場工事概要

工事進捗状況ですが、大規模修繕2週目では足場設置はほぼ完了している状況です。

本日は降雨の為、足場の工事のまとめ作業を来週まで行うと現場監督より報告がありました。

また、下地調査はバルコニー調査を優先して作業しており、数量まとめも進んでいます。

この調査の結果に基づき、理事会との打ち合わせが10月28日ある為、修繕の必要な範囲や施工方法を住民全員に説明し間に合わせる必要があると現場代理人より連絡がありました。

台風の時期ですので住民は工事が進んでいないと言う人もいますが、どのように工事が進むかを知るには工事説明会は全員で参加する必要があります。住民の方は工事説明会に参加するようにしましょう。

マンション大規模修繕:足場設置~対策工事

先述した工事概要を基に、今回は足場を組み立てるときに行う作業内容を解説していきます。

足場のシートの必要性ー防音シートー

管理日誌より

足場は組立中で東側には銀色のシートが張られました。

この、銀色のシートは「防音シート」になります。

防音シートをはる目的はなんだろう?

防音シートをはるのは、隣の家との距離が近い為、工事音を緩和するようにする目的があります。

この防音シートをはるか、はらないかは管理組合と施工業者との打ち合わせで決定します。

今回の工事では、大規模修繕工事業者にお願いして防音シートをはってもらいました。

メッシュシートの役割

南面の足場に貼られているシートは、防音シートではなく「メッシュシート」と呼ばれるものです。

メッシュシートとは、

洗浄時の水や、塗装時の塗料、工事中に落下した材料などが、現場以外に飛散するのを防止するために足場の外に設置されるシートです。

引用:千葉 外壁塗装|ちいき新聞

写真にあるように、南面の足場はメッシュシートの設置が完了しているのが分かるかと思います。

南面は道路に面する部分であるので、こうしたシートを扱うようにしていることが分かります。

ちなみに、メッシュシートは多くの色があり、その色によって作業環境等も変わる場合があります。

例えば、夏場に黒いメッシュシートをはってしまうと、足場内部に熱がこもり、風通しが悪くなってしまう場合があります。

また、マンションのような人が住んでいるところに黒いメッシュシートをはってしまうと外観が見にくくなってしまうので、防犯上あまりよくありません。

こうした環境を考慮してメッシュシート一つとっても管理組合と施工業者との話し合いは必要になってくるのです。

足場工事の朝顔(アサガオ)は材料落下防止対策

工事現場でよく見かける屋根みたいなものってなんだろう?

足場に斜めに張り出しているものが朝顔と言います。

屋上から万が一材料が落ちた際にはこの斜めの部分が受け皿になって落下を緩和するものです。

足場の侵入対策

足場を設置する場合、このような足場内へ入る出入口を一緒に設置します。

このような暗唱番号で開閉するタイプや共有の鍵で管理するものもあります。

足場に入る為には防犯対策として、侵入口等は再度防犯対策の確認が必要とされています。

施工業者に足場へ出入りする際は、しっかり戸締りをするよう伝えておきましょう。

以上が足場設置に必要な設備やその必要性となります。

次に「タイル下地調査」に必要な作業内容について解説していきます。

マンション大規模修繕:下地調査

バルコニーの片付け・処分

下地調査を行う前にバルコニーの片付けを行う必要があるため、住民の方々にお願いをしました。

その際、「バルコニー不用品処分はいつごろ行いますか?」と住民の方からお問い合わせがありました。

実は、バルコニーの片付けで出た不用品の処分を工事と共に依頼することができることがあります。(ただし、不用品回収の有無・有償か無償かについては施工業者に問い合わせてみてください。)

不用品回収をしてもらうことができれば、必要最低限のモノを捨てる事が出来るので、大規模修繕工事中にバルコニーをスッキリさせることができます。

意見をまとめる重要なアンケート不用品回収やバルコニー内調査は 着工前アンケートを実施し、漏水有無含めて把握するように予定してもいいかと思います。

網戸の保管とかを自主的に行う場合はこうした専用の袋があるので施工前に行うと、万が一バルコニーでの作業中のトラブルを未然に防ぐことができるので用意しておくことをおすすめします。

バルコニー面タイル下地調査はテープがいっぱい

タイルが浮いてる箇所にはテープを貼り、わかるようにしているのか…

現場事務所では本格的に工事が行われる前に様々な設営が始まります。

この段階では、

  • 着工時書類について、施工要領書等は準備済
  • 足場の組立等は危険な作業な為労働基準監督所に提出が必要であるため、監督はその準備をし始めている
  • メーカー及び協力業者リストは調整中のため作成でき次第、ファイルに綴じてわかるようにしておく準備
  • タイル調査はバルコニー面のみ報告できるように作業進行中
  • 廊下内は調査のみ実施、「数量拾い」は未実施
  • バルコニー内を優先して作業を進行

といったことが進められていました。

廊下よりもバルコニー内を優先して作業をしているのは、予想よりタイル浮きが多いことから、作業員を増やして早々に不具合の「数量拾い」とまとめまで完了させる予定だそうです。

実は、管理組合では大規模修繕前に一度タイル調査を実施して予定数量を把握していたのですが、それよりも多い数量が今回のタイル下地調査で発覚しました。

タイル下地調査で行う数量拾いとは?

そもそも数量拾いとは、

工事費用は、その工事を構成する工種(工事の種類)ごとに「数量」×「単価」=「金額」を計算し、その合計で算出されます。工事費用を算出する作業のことを積算と言いますが、積算でメインとなるのが設計図面などから「数量」を求める「数量拾い」と呼ばれる作業です。

引用:株式会社ライズ

元々は設計図面から数値を拾うことから「数量拾い」と呼ばれるようになりましたが、今回はこの数量拾いをタイル下地調査を基に算出して、工事費用を算出していきます。

タイルの数量拾いについては、以下のようなツールを使って算出することができます。

マンション大規模修繕:下地補修工事

修繕下地補修とは、どんな工事になのかな?

まず、工事を行う前に「下地補修調査」といった調査を行っていきます。

下地補修調査は塗装のひび割れの有無・壁のひび割れの有無を調べていく工事です。


下地補修調査で発覚した場合、ひび割れを一刻も早く適正に補修することが必要となります。

外壁ひび割れを防止・ケアする必要性

外壁にヒビ割れがある塗装が古くなって色褪せると塗装が剥げていきます。

剥げてしまった塗装から、コンクリートのヒビに雨などの水が浸入すると、コンクリートの中の鉄筋が錆びていきます。

すると、コンクリートの中で鉄筋が錆びて膨張していきます。最後はコンクリ―トに亀裂が入り爆裂しコンクリートが落下します。

よくニュースで新幹線や高速道路で起こるコンクリートの落下事故は、鉄筋の錆びが原因となって起きている場合があります。

このヒビ割れを補修して塗装で保護してコンクリートに水を入らないように適正に下地処理する事が大切だといえます。

コンクリートひび割れを調べる方法はクラックスケール

クラックスケールとは

クラックスケールとは、

足場組立完了後に下地調査はひび割れ・塗膜剥離・爆裂・タイルの浮き・タイルの割れなど、状況に応じてマスキングテープやスプレーなどで色分けしてマーキングをしていきます

マンションの外壁はコンクリートやモルタルの上に、仕上げ材の塗装(またはタイルで覆う)が施されています。

また、窓まわりをはじめ、漏水しやすい箇所には目地防水を施して雨の浸透を防いでいます。

これらがひび割れすることで、コンクリートまで漏水等して鉄筋等を錆びさせてしまうのです。

マンション外壁ひび割れと雨漏りするひび割れの大きさ

雨漏りはコンクリートのひび割れが原因だと思われがちですが、実際は目地の防水材が劣化し、ひび割れたり剥がれたりすることで生じるケースがほとんどです。

このひび割れが0.2~0.3mm以上になると雨漏りが発生しやすいといわれています。

コンクリートのひび割れ補修の方法と修繕

コンクリートにはヒビは必ず入る

コンクリートのヒビが小さい場合には傷口に薬を塗りこんでも入らないと同じでわざと、傷口を広げて専用のモルタルでクラックを補修します。

他にも、ボンド等の硬化剤等で固めてしまう場合方法もあります

また、補修部分を大きく削りとり、新たに作り直すこともあります。

これらの工事方法は、監督が上記のように様々な方法を考え、その中で最良の方法を導き出します。

下地調査報告書といものを作成し不具合箇所を図面にまとめて実費として費用を見積から実費計算されていきます。

この下地報告書が塗装の修繕とタイル修繕の方法の指針となる部分です。

特に施工方法を決める中では一番重要な工事で時間をかけて行っていきます。

マンションの外壁は、事務所などのが入居する商業ビルと異なり、塗装仕上げによる外壁が多いわけですが、エントランス回りなどはタイル貼りや石貼りで仕上げられているマンションも多く見受けられます。

タイル貼りの場合は凍害による割れや、雨がしみこむことでタイルが浮き上がり落下の危険性があります。

外壁の大規模修繕工事に当たっては、見栄えだけではなくこうした危険個所の発見などの対応も必要となります。

どのような補修工事を行うのかは、必ず現場監督に聞いておくとよいかと思います。

≪補足≫マンション大規模修繕:修繕委員の設置に関する必要性

修繕委員を設置する必要性は以下の通りです

大規模修繕をこれから行う方は、修繕委員を設ける検討をした方がいいです。

当マンション管理組合では小さなマンションのため修繕委員は設置していませんが、大きなマンションなら修繕委員を設ける方がいいです。

大規模修繕は、準備から工事完成まで3~5年ぐらいかかることもまれではありません。

期間が長くなる為、理事会のメンバーは、毎年、あるいは2年ごとに交替する場合が多いのです。

理事会だけで大規模修繕に対応することは限界があります。

大規模修繕に継続的に検討・対処するためのプロジェクトチームが必要となるので、修繕委員を設けるとメンバー交代でも円滑に進みます。

修繕委員は、修繕専門委員会・修繕委員会・修繕実行委員会・修繕計画委員会・長期修繕計画委員会などさまざまに呼ばれています。

修繕委員会は、通常、修繕工事期間中はメンバーを固定し、理事会から諮問を受けて作業を行う専門委員として位置づけられます。

大規模修繕工事中には理事会とは別に頻繁に会合が必要となります。

工事が始まったら、2週間に1回程度は、定例会議を開く場合もあります。

修繕委員の候補や人数は、方針の決定、対外折衝、居住者への対応、広報などの役割に対応できる委員で構成される組織になるように決定します。

理事や役員経験者、他のマンションでの経験者、内部の建築士などの専門家の活用するのもそうです。

修繕委員に出席できるさまざまな立場の人からバランスよく選出女性や若いひとにも参加の呼びかけ建設会社の社員である人がいれば意見ももらえるので是非参加を促しておくといいです。

まとめ:来週の予定

大規模修繕2週目は下地調査が主でしたが、この下地調査が大規模修繕の1番重要な部分で不具合を見つけて修繕計画を組んでいく良し悪しが決まる部分になります。

この調査を実施しないことには、どこを治すのか明確にならないですが、そのためマンションには仮囲いと足場が組まれて少し不用心な感じがします。

バルコニー側の窓では常時作業している人の影等も気になるので事前にどのようなことが行われるか確認は必要になりますね。

3週目に行う工事内容は、以下の内容になりますので、是非続けて読んでみてください。