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実録!マンション大規模修繕のタイル撤去工事音がすごい!5週目ブログ

2021年3月31日大規模修繕工事大規模修繕

居住者配慮が必要な大規模修繕の支払いとタイル撤去騒音音の処理が重要なマンション管理大規模修繕5週目です。タイルの剥がしはものすごい音がします。マンションはコンクリートで音が伝わりやすい為、かなり苦痛になる場合があります。

マンション大規模修繕5週目はタイルの浮き撤去が開始、着手金の支払いからバルコニー片付けなど忙しい状況です。

マンションでは5週目に入りまして外壁のタイルの撤去工事が本格的に始まりました。その内容をブログでまとめました、

タイル撤去かすごい!マンション大規模修繕工事

足場内での打音検査

打音検査と言われる方法でタイルの浮きを調査します。

タイルが壁に密着していない場合には、タイルの陶器のカラカラって音が鳴り響きますのでそこで接着の音を確認しタイルの浮き調査をします。

タイルの浮いている部分は電動工具でハツリ(撤去)するときにはコンクリートに音が共鳴してかなり、うるさい状況が続いてます。

マンション大規模修繕は音がクレームになる

マンションの大規模修繕工事の中でも特に多いトラブルがこの騒音問題です。

朝の8時から17時までタイル撤去の際にはずーっと音が続きます。

 マンションの外壁などをドリルなどを使って工事する際の音は部屋まで響き渡ります、入居者の中には夜働いて、昼間は寝ているお仕事をされている方もいると思います。

だからといっても、工事をストップは出来ないので本当に事前の説明会には参加が必要です。事前に内容を知っておくことが重要です

廊下面もタイルの撤去はこのようになります。普通はここまでなりませんが・・

 マンション大規模修繕プライバシー問題発生

マンションの周りには足場を組まれ、作業員さんの陰が気になるとか態度が気に入らない話は当マンションでも何回か話はありました。

マンションに住んでる人は皆んな考え方が当然違います。

特に、カーテンを閉めていても足場のうえから人影が見えて落ち着かないとか言う方もいます。更に休憩時間の声も気になるものです

そこで、当マンションは、マンション掲示板には今日何階では洗濯は干せるだけでなく、音が一番響く部屋を毎日張り出しをしてもらい、作業の状況がわかるように現場監督と打ち合わせし、【音】の配慮を徹底して管理するようにしております。

タイル施工について、タイル納品は12月頭に納品予定であるとの事ですが、不具合部を全数張替を実施した南面は年内にはタイルが張り替えが終わる予定です。

つまりあと、3ヶ月はこの音を我慢すると言うこと

北面・西面・東面を考えるとタイルの納品数量は足りません。今後工期の延長が予想されそうです。

常にタイル撤去工事の職人さんは7人から多いときには10人を超えます。

現場には外国人労働者も作業してくれてる

工事作業者の中には外国人の技能実習生もいらっしゃいますが、住民の中には外国人がいるから不気味だとか言う声もありました。

今、建設業には必然的に外国人の労力は必要な時代です。コンビニにも外国人がいますが、必要不可欠な人材です。

今後はマンションの大規模修繕説明会では労働者の説明も必要かと思います。

トイレ使用を管理組合は考える必要がある

管理会社へ管理員室内のトイレ借用を打診しておくこと、トイレ等は敷地内に置くことも検討が必要臭いや美観や子供のイタズラ等考えて、コストダウンも可能です。

あるものを使うムダを省く事も必要です。

作業員に管理人室のトイレ使ってもらう事で仮設トイレの費用が150,000円近く減額になりました。また衛生面や美観としてもいいと思います。

大規模修繕理事会大事なの契約ポイント

契約着手金について、第5週目ですが管理組合から大規模修繕工事業者から着手金の振込状況はまだ確認できていないと話しがありました。

これから書くことは大事なことです。

例えばですが工事金額が1000万とします。

修繕積立金は1100万とします。

着工金50% 中間金30% 竣工金20%で契約としたします。工事も順調に進み、中間金を支払ったところで増圧ポンプが急に壊れて200万費用が臨時で必要になったと言う事も想定されます。

それにより竣工金が払えない等や急に費用が生じた場合には対応出来ない場合も想定されます。

管理組合としては契約前に大規模修繕会社等に事前に取決めをしておく必要があります。なるべく会社と同じで出費を最初でしないようにする。

管理組合か行う契約の重要なポイント
  • 着工金、中間金、完工金を意識する
  • 着工金、中間金先払いの比率を下げる
  • 追加工事や変更工事が発生しても対応出来るように、支払い計画を組む事が必要です。

当マンションは結果、資金ショート寸前になりました。(笑)
予想外が発生しまくりです。

マンション大規模修繕工事で管理組合の提案ポイント!

大規模修繕で一緒に行う網戸の張り替えを一緒に行うこともいいかと思います

当マンションでは大規模修繕に合わせて網戸の張替を希望者のみ同時に行うサービスを実施を大規模修繕会社に提案し、今回実施してもらいました。

網戸は5年以上経つと破れや破損もあります。だから大規模修繕の際に別途費用で張り替え希望者を募り、一世帯あたり6000円程度で行ってもらい、取り外しとはめ込みもお願いして合わせてベランダをキレイにすることも出来るように調整してます。

出来る限り、共用以外の専用部にも目を配る事が管理組合として必要ですね

バルコニー不要品処理も大規模修繕のポイント

11月8日9日で回収したが1.5㎥程度しか集まらなかったが、バルコニー内に目立った不要品は少なく済みましたが、ゴミ回収しますと言うとなんでも捨てていいと言うと本当に何でも捨てる人がいます。

組合としては事前アンケートで捨てるものを把握し、時間割で監督同伴で捨てるものを最低限に行い搬出する量を減らしコストダウンも可能になります。

管理組合は、ムダなく効率よくついでの考えで大規模修繕にプラスアルファを考える

大規模修繕屋上の屋根の葺き替えに関して

斜屋根の状態として

屋根の下地調査も完了しており。斜屋根の部分屋上のシングル屋根(アスファルトを素材とした防水屋根材)やはり痛んでいますが、全て張替ていくのは大変です。

張替すると非常に値段掛かります。防水等で固めてしまう方法で安価に出来ないかとコンサルタントより提案があり、下地の補修方法と表面に防水塗装を行うアロンコートと言う施工で進めるとの事です。基本塗装補修で行い葺き替えをしない予定で協議しました。

メーカーによると、標準的なアスファルトシングルの耐久性は10年から20年です。

防水保証は10年の製品が多いです。10年で全くダメになるというわけではありませんが、端部がめくれり割れたりしてますので当管理組合は防水の液体で再度固める方法を検討です。

タイル剥落は常にマンションで問題実際の例として

神戸市の高層マンションアパホーム

アパホームは竣工平成17年完成から2年後の平成19年に耐震強度の偽装が発覚していました。
(完成時期は当マンションと同じで平成17年/2005年ですね。)

2007年5月「アパタワーズ神戸三宮」などで耐震強度偽装が発覚し、その内容の偽装が不具合が2014年4月にマンションの耐震補強工事が完了と約7年近く改修に時間がかかる中で住民も住んでる中で実施されたみたいです。


姉歯問題が一時期話題となりましたが、このアパの耐震強度偽装問題は2005年11月以降、アパグループはマンションやホテルで、耐震性地震に対する構造計算書の偽造や、建物の強度不足が様々な箇所で判明してました。

この改修工事は販売会社が費用を全額負担して耐震補強の工事を行うことで住民側が合意したなかで、2014年にようやく工事が完了しましたとの事ですが・・・

大阪のサニークレスト平野西脇のタイル剥落

1999年に竣工したマンションですが、12階建ての鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)で成建築都市設計事務所と横浜のマンション傾斜問題で有名な熊谷組です。

SKYリアルエステート(大阪市)が賃貸案件として保有するマンションですが

2012年3月に10階付近のタイルが横一列に浮いているのを発見。
2012年9月指摘を受けた熊谷組は、に西側妻面に足場を設置し、打診検査でタイルの浮き状況を調査した。

同社が提出した調査書には、検査した西面の約14%で浮きを確認したと明記。
特に2階は50%、4階は42%、12階は40%と浮きの比率が高かったとの事です。

建設会社の見解としては熊谷組は調査報告書で、浮きの比率が高い3フロアについて「何らかの施工上の不具合があった可能性は否定できない」として、無償での補修に応じる意向を示した。しかし、ほかのフロアについては「経年劣化と思われる浮き」と判断して有償での補修を要望。

すべて無償での補修を求める所有会社と対立した。 その後、南面や東面でも同様の不具合が見つかったため、SKYリアルエステートは自社で負担した約5600万円の補修費を含めた損害賠償を求めて提訴

結果裁判への流れへ、外壁タイルに大量の浮きが発生したのは施工不良が原因だとして、マンションの所有会社が施工者の熊谷組を相手取り、約7000万円の損害賠償を求める訴訟を、大阪地方裁判所に起こしたとの事です。不法行為に基づく賠償請求問題となったマンションは築16年。

瑕疵担保責任の時効である10年を過ぎると、設計者や施工者の責任を問うことは難しいです。

だから私ら理事会も外壁タイルに一部異常があったときから早期に販売会社と建築会社に要望を出して証拠集めています。

マンション大規模修繕管理組合としてのまとめ

両事例からしても当マンションが抱える施工不良に類似しており、必ず販売会社・建築会社は施工不良等を認めたくない為【経年変化】のキーワードが何回も出て来てます。

タイルの剥がす前の下地調査結果等は早めに行い、責任区分を明確にして対応しないと管理組合も大変になります。

まずは、当マンションのように調査を進める中で建築士等の意見を仰ぐ事もいいかも知れませんね。

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Posted by nekomaru