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実録!マンション管理組合が教える大規模修繕の定例会議ブログ

2021年3月31日大規模修繕工事大規模修繕

大規模修繕定例会議確認すべき下地調査の結果による金額増減と施工進捗大規模修繕工事報告の内容まとめとして、施工者からの報告 ・工事進捗についての打ち合わせ内容になります。

マンション大規模修繕が開始されて1ヶ月経過しました。下地調査であがってきた内容をもとに定例会の内容をまとめています。

約4週間過ぎまして、約1ヶ月大規模修繕は外壁不具合やひび割れ、塗装の塗り替えの正確を調査されてきて正確な数量とは?

マンション大規模修繕下地調査数量の確認

【塗装面補修】が必要な部分に関してはマンションの大規模修繕の場合に実数精算が適用されます。実数精算とは見積では見込み面積ですが、実際は多くかかる場合もあり数量が把握出来ないけど目安としてこれぐらいという中で最終的に精算します。

下地調査の塗装工事の費用実数精算

大規模修繕会社からの報告

塗装見積金額:941,100円と見積では費用計上してましたが調査してみたら、予想外に塗装はあまり補修する部分は少なく、実費で計算してみたとこ金額:367,440円とこの金額しか掛からないという事です。

  • 見積での当初予算:941,100-
  • 実数調査での費用:367,440-

差額(減額工事費用:573,660-)とかなり減額できました。

差額: ▲573.660円減額になりました。

素晴らしい!

大規模修繕会社によっては実費精算の事も言わずに追加費用だけ要求してくる会社もあるので管理組合としてはこの実費精算はコストを抑えるうえで非常に重要な内容です。

タイル下地調査での実数費用精算

【タイル面補修】

タイル補修は見積金額:21,506,280円ではこの金額です。※不良が多く当初からすごく高いです。

2000万のタイル補修費用に関しては、大規模修繕工事の1/3が掛かる内容です。当マンションでは相当数のタイルの不具合が発生しているという事です。

今回タイルの金額は金額:30,346,683円

イチ、ジュ、ヒャク、、、、3000万!

  • 見積での当初予算:21,506,280-
  • 実数調査での費用:30,346,683-

差額8,840,403の追加費用発生!

差額 +8,840,403円って税抜きで!追加費用が掛かると言う内容です。

大幅な金額アップ。
当管理組合は建築したゼネコンと販売会社に損害を把握し請求するために大規模修繕開始しましたが
見込み額より更にアップ!
ヤバい、、

えっ?900万?アップってどう言うこと?何がなんでこんなにアップするのか?

マンション建築会社施工不良によるタイル剥落の問題

2019.11月末撮影撮影バルコニーのタイル撤去状況

本当は決着を早くしたかったが、自主検査で不具合があることは把握してる中で驚愕の数字

以前、実施した管理組合が自主検査で実施したロープ調査は浮き率が30パーセント程度でしたが、やはり不安定な状態より正確に調べると数値は50パーセントを超えてる。

建築工事をしたゼネコンの悪質な工事が原因かと思われます。

って事は、マンションの壁が6割も張替えとは、、バルコニー面ですがほぼタイルがありません。残ってるタイルが不思議な光景に見えます。

当然ながらですが、悪質なゼネコンは一度も現場の視察に来ないうえ、販売元のデッペロッパーも当然現場には来ません。しかし下地調査を行わないと根拠がわからないので、調査が行われます

大規模修繕の工期の延長の問題

着手1ヶ月で問題山積みです。

下地調査を全面完了して工事出来高(進捗率)12%と報告がありました。まだ1割も工事が進んでいない。

工事下地調査数量が 大幅に増な為に予定の工期での完了が難しいと不具合が多いので、修正工程表(予定表)を作成して改めて工事が完了できる工程を提案したい大規模修繕工事業者さんから提案がありました。

 大規模修繕の工期が延長の問題とは?
  • 足場が設置される期間やトイレや事務所の仮設工事費用が更にアップします。
  • 現場監督が滞在する期間も増える。
  • 監督の人件費がアップして全体の諸経費や消費税もアップします更に住民のストレスは増大するのは間違いないです。
  • 工期が伸びる予定より時間がかかる。

今後さらに、問題が出てくるのが大規模修繕になります。都度、費用や施工問題に対応しないとならないのが大規模修繕になります。

マンション大規模修繕管理事会として確認

色彩計画と呼ばれるシーリング色決めタイル目地色を決めるような打ち合わせがあります。

特にタイルの目地色は確認はインターネットでもよく記載されてますが、目地と言われもの確認も理事会として確認しましょう。

シーリング等はタイルとタイルのつなぎの面で伸縮や膨張があった場合でもその目地で緩和してくれ、また防水効果もあるものです。以外とカッターナイフで簡単に取れます。

この色合わせがちゃんとしないと新旧のタイルでムラが貼り終わった後に発生します。

作業を行なってくれてる人への気遣いは必要

作業員詰所内で作業員の喫煙許可を頂きたいと監督より言われましたが、理事会としては排煙が近隣に迷惑にならなければ大丈夫ですよと、だって働いて疲れてタバコぐらい吸わないと休憩では無いですよ。

監督から喫煙時は換気扇を使用し、ドアや窓は閉める。作業員詰所内で 喫煙させて頂く事を掲示板に貼らしてもらうとありました。

一日も早い修繕と安全作業でケガの無いようにお願いします

ゼネコンの施工不良は目に見えて明白ですが、現実確認もデッペロッパーやゼネコンの体質には呆れます。コンプライアンスと言われてる中で常識的にあり得ないように感じが致します。

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Posted by nekomaru