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実録!マンション大規模修繕1週目:足場設置工事準備

2020年11月6日大規模修繕工事,大規模修繕週間報告

この記事から工事満了までの実際に行ったマンションの大規模修繕を週刻みで記録していきます。

ここでは、マンションの大規模修繕工事を行う上での、準備段階から足場を設置するまでの工事を記録と共に、どういったことを行っているのか解説していきます。

よく街中で見かけるかと思いますが、マンションの修繕工事ってどうやって行われているのか、どういった手順で行われているのかよく分からないですよね。

自分の住んでいる(管理している)マンションであればどういった工事を行っているのかしっかり把握しておきたい

と、思う方もいるのではないかと思います。

おこで、今回は実際のマンション大規模修繕工事ではどういったことを行うのか工事満了まで週刻みで記録をしていきます。

今回は1週目なので、工事の準備から足場設置工事までの記録をしていきます。

是非、管理しているマンション・住んでいるマンションでの修繕工事が必要なときに役立つようまとめているので、次回のメンテナンス等に役立ててみてください。

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

マンション大規模修繕:工事概要

工事進捗状況の確認として

  • マンションの大規模修繕は10月10日から着工
  • 同じく10月16日から北面一部・東面・南面で作業中、来週は西面を足場設置設置予定と足場組立
  • 10月30日までに北面を設置して完了予定

大規模修繕は下地調査から不具合調査が始まり、廊下から作業が開始されます。

マンション大規模修繕:足場設置工事準備でのチェックポイント

管理組合としては足場は図面と同じように組まれているのか?とか確認するのは難しいですが、チェックするポイントはがあります。

今回は住民目線かつ管理組合側として、どういった確認が行えるのか解説していきます。

工事中に第三者や住民に迷惑にならないか保安確認

入居者や歩行者の方に迷惑が掛かってないかを確認していきます。

また、

トラックが駐車する際はカラーコーンやガードマンが配置されているかを記録する事も大切です。

ガードマンの人数が見積より少なく配置されてる場合は減額交渉も可能ですので、こちらもチェックしておきましょう。

駐車場の移動

参考イメージ

足場設置する場合、駐車場や駐輪場に置いた自家用車や自転車はどうするんだろう?

足場設置工事の際は、工事の状況によって駐車場に置いてある車や自転車は一時的に移動を住民の方にお願いすることがあります。

今回の工事では、期間中の入居者への配慮居住者からの問合せ等もあったことから、敷地内駐車場にあった車2台は、時間貸しの駐車場へ足場設置時に一時的に移動していただくようになりました。

ただ、1台から出し入れが面倒なので外部月極駐車場へ移動したいと要望があったので、移動することになりました。

このような駐車場の移動が必要な場合は、毎日車を利用する方にとっては死活問題になります。そういった要望に合わせて

仮駐車場への移動や月極めのコインパーキングの利用は、事前に大規模修繕実施工事会社との打ち合わせが必要です。

また、月極駐車場を探すのは簡単と思いますが、実は大規模修繕の場合には3か月~4か月なのでなかなか貸してもらえる駐車場も少なく大変です

マンション大規模修繕工事で必要な車移動の駐車場費用

工事中には、建物の周りが足場で囲われます。毎日使用している駐車場の車を移動しないといけません。当然ながら仮の駐車場を考えると台数や礼金を考えないとダメです。

また職人さんが使用する駐車場・コインパーキング費用も必要になります

全て工事見積に含まれてきますので、無駄の無いように利用する事も大切です。

  1. 台数(不要な台数は当然無駄な費用になります)
  2. 礼金(台数が掛かれば掛かるほど礼金も高くなります)
  3. 期間(工事期間は半年程度なので嫌がる駐車場会社もあります)

にて都内や都市部では、必要台数の確保が出来ず工事がスタート出来ないです。

工事業者は駐車場探しの委託会社に依頼すると、若干費用が高くなりますので管理組合で駐車場検索して、費用ダウンするのも一つです。

管理組合は事前に調査しておくと大規模修繕工事業者も入居者も円滑に工事スタート可能ですので、事前に下記のような駐車場の貸出状況を把握できるサイトを利用してみましょう。





マンション大規模工事業者から定例報告確認をもらう

大規模修繕管理記録より

どのくらい工事が進んでいるのか等を聞きます。また、今回のようなタイル貼りの工事がメインであればタイルの色合い等も工事関係者と共有ができるように進捗状況を聞きつつ、管理組合の要望を伝えておくようにしましょう。

そういった面も含めて、

工事の定例報告は重要なので必ず聞いておくようにしましょう

ということです。

今回の工事では、タイル試験焼について、9月29日に現地確認して、3種類のうち45角は承認させてもらいました。

二丁掛けタイルのうち白色と茶色を再製作行ったので本日現地確認し発注をしてもらいます。

壁に5個のタイルサンプルを用意してもらってますが、この選択を大規模修繕業者にお任せしてしまうと、張り替え終了時点で古いタイルと新しいタイルで色ムラになります。管理組合としてもこの選定は一番重要です。

新品の綺麗なタイルと年期多少入った壁タイル色を合わせるのは至難の選択になります。

是非、自分の目で確かめて選定するようにしましょう。

マンション大規模修繕に伴う現場事務所の設置

工事事務所とかは仮設費用という費用項目に含まれます

このように修繕工事の費用に含まれているので、どういった備品を必要として設置するのか、設置に伴うスペースはどれほどなのか管理組合は把握しておく必要があります。

今回のマンションの大規模修繕において現場事務所については、敷地内から近隣マンションに変更したため電話回線等の設定が進んでいます。

コピー機も本日 から使用可能となるため資料出力等を順次行うことが出来ると協力業者・使用材料リスト共に調整中であるとの事を現場代理人から聞きました。

注意点として、

当マンションは敷地内に事務所を設置せずに、近隣マンションへの事務所設置を大規模修繕工事業者と打ち合わせにて取り決めましたが、組合としても事務所がどのようなところかは一度は確認必要です。無理やり敷地内に設置すると居住空間が圧迫されることもあり、トラブルを引き起こす可能性があります。

常に現場代理人との連携を取り、報告や相談を聞ける体制が必要が大規模修繕ではポイントとなるので覚えておきましょう。

マンション大規模修繕工事中の自然災害には注意

管理記録より

写真は後から撮影した屋上の屋根で、自然災害によって破損した屋根を撮影したものになります。

10月12・13日の台風は足場設置前だったため現場としては工事用流し台を一時的に移動しただけで特に影響はなかったのですが、工事中には雪や台風などの中断があります。

あまり皆さん知らないかもしれませんが、大規模修繕は春時期に行う春工事と秋に行う秋工事があります。
春と秋それぞれで工事を行うので特に自然災害には注意する必要があります。

今回の工事では、管理人から屋上シングル屋根材が1階駐輪場前に落ちていたと報告を受けました。

ただ、居住者から天井から漏水等の被害は出ていません。



マンション大規模修繕中の防犯対策

オートロックのマンションでの工事はどうやって出入りするんだろう?

と、オートロックのマンションではいちいち鍵を開けてもらうようにしなければならないので工事の手間がかかります。

今回の工事を参考に解説すると、管理会社に確認し、管理組合の管理員様にオートロックの鍵を貸与し、西側駐輪場の出入扉を出入りしてもらうようにしました。

開錠した場合は、内側扉を操作して施錠してもらうことでセキュリティー面を維持するよう努めてもらいました。

作業する方には、常時解放となるので作業時間内は施錠しないこと、扉内側に開閉の旨を貼っておくことなどをお願いしました。

このように管理会社は細かな開閉指示をしっかり工事担当者に伝えておくようにしましょう。

また、管理員さんは常にマンションにいる場合と定期的な場合もありますが、理事会は管理員さんに状況報告を理事会に代わって見てもらい、報告もらうといいですね。

足場設置工事の場合の防犯対策

大規模修繕では足場組まれることで、防犯対策が心配になります。 窓の鍵できちんとセキュリティ対策をしておくと、防犯効果が期待できますからで対策しておくことが必要です。

夏季休暇や正月休み等では、長期不在で家の事も心配になります。また、マンションの不在の際も防犯対策をしておくことが重要です。

下地調査の内容を把握しておく

大規模修繕管理記録より

下地調査の内容を把握することは、建設関係でなければ把握しなくてもよさそうなものだと考えるかもしれませんが、実は管理組合の方にはこのようなメリットがあります。

下地調査は不良部分にマーキングして、図面にまとめていく作業です。
不良部分がわかればお金が算出出来るので把握しておくべき

ちなみに下地調査では、下地調査の方針として警報器やインターホン等の周囲は内部配線等を考慮して調査範囲から除外するようにして行います。

写真にあるように、実際の工事で大きな面はチョークで悪い部分にマーキングが書いてあります。

今後はテープでマーキングして更に撤去する範囲を明確にしていくとのことです。

実際の工事のように見たままでの把握が難しいようであれば、このような本を参考に考えてみると分かるのでおすすめです。

足場計画図の把握と必要な申請書類

大規模修繕管理記録より

工事現場に足場を設置する場合、労働基準監督署に書類を提出しなければなりません。

管理組合には関係ないですが足場設置届を提出する際に必要な書類がいくつかあります。

労働安全衛生法第88条を根拠とする足場設置届、正式名称「機械設置届」は組立開始日の30日前に提出が必要です

職人は高いところで作業しますので、落ちたら大変な事故になります。

そのため、労働基準監督署が危ない計画してないかチェックする為にこのような書類を現場監督は提出します。

また、警察に提出必要な申請もあります。

マンション修繕工事に必要な道路使用申請

警察に必要な申請書類は以下の通りになります。

  1. 道路使用許可 :警察に道路に工事用車両止める為の申請
  2. 道路占有許可:警察に道路に足場はみ出てしまうから許可をもらう申請
  3. 道路施設関係 :ガードパイプ等が邪魔なんで外したいときの申請
  4. 特車申請:2トン規制だけど大きな専用の車入れたいとかに必要な申請

 許可によって値段はバラバラです。

しかし、書類は手間がかかり、且つ専門知識がないと作成できません。そのため、こうした費用も見積もりのなかに含まれています。

また、この申請書類によって工事内容は左右するので、工事内容で「ここはどうしてやらないんだろう?」等疑問に思うことなどあれば、この申請している書類をチェックすると工事内容が分かるかもしれませんので、是非目を通してみましょう。

下地調査に関する内容は、こちらの記事で詳しく解説しているので是非合わせてチェックしてみてください。

バルコニーの片付け

参考イメージ

ベランダにかわいい植木鉢も工事中は全て移動が必要になります。

また、植木鉢だけでなく、網戸も外さないといけなかったり、エアコンの室外機も邪魔になります。

移動することになったら?

植木鉢・網戸・エアコンの室外機等の移動は費用に入っているか?無償か有償かを確認してください。

せっかくバルコニーをキレイにしますので、工事業者にお願いすれば、片付けや処分を格安でやってくれます。

個々に頼むよりマンション管理組合ででアンケートを取り意見を、集めて安価に捨てる事も出来るので事前の確認をしておくと安心です。

植木鉢の移動

バルコニーの植木鉢等の一時的保管場所が必要になります。

足場を組むのに枝が伸びた植木は邪魔で剪定が必要です。敷地内であればいいのですが隣家の植木の場合には了解を頂いたりしないといけませんので、近隣トラブルになることもあります。

費用は5万ぐらいからですが、植木の量や剪定する本数を最低限にして計画が必要になります。

余談ですが、こうした壁面に掛けられるタイプもあるので、長期の工事で草花が恋しくなったら室内でこのように育てることもできるので、是非チェックしてみてください。

室外機の移動

エアコンは床に置いてあるものや、天井から吊り下げてあるものなどいろいろあります。

工事中には動かす事や取り外すことも多々あり、このあたりは費用に入っているか?

配管が短いから動かなくて、移動が有償でお金取られたとかならないように事前に確認が必要です

網戸の移動

網戸の取り外しについて破けてる場合には工事の中で有償ですが、大規模修繕と併せて修理もお願い可能です。

余談:給湯器交換は行うべきもの?

入居してから給湯器って交換してないけど交換するべきなのかな?

と、気にせず入居時のまま使用していることが多いかと思います。

ここでは余談として、給湯器の話を最後にまとめてみたいと思います。一般家庭給湯器の寿命は、通常は10年~15年ぐらいと言われています。

家庭用給湯器の場合、一般的に「10年」が寿命として考えられてます

給湯器は使われる環境によって寿命に差が出てくるのですが、まれに20年も使用されているご家庭もあるようです。

ちょうどマンションの大規模修繕と同じ周期です。

人によってはマンションの修繕しているときに一緒にやってしまえば、足場組む等の費用が浮くから安く済むのではと考えている方もいるかと思いますが、

修繕する時期を間違えないようにしなければいけません。

大規模修繕中の給湯器の交換の注意が必要

足場があるからちょうどいいと思いますが、実は工事関係者以外は足場に登るのは禁止されています。

労災保険の関係で知らないと人や施主が無理やり他の工事業者さんを登らせてケガさせた場合には労災の認定がおりません。

そのため、そうした損害が依頼主に請求される場合があるので注意が必要です。

マンションで給湯器を交換するときの注意点

多くのメーカにおいて、家庭用給湯器の設計標準使用期間は「10年」と設定されているため、給湯器の部品も製造終了から10年で供給期限が終わってしまいます。そのため、その時期を経過した給湯器は、修理部品が手配できない可能性があります。

マンションのお給湯器の設置場所は廊下のパイプスペースに設置されていることがほとんどで、集合住宅であり給湯器の設置スペースが限られています。

そのためメーカーのサイズに合わせて作られていることが多く、交換の場合は現在設置されているタイプと同じものを設置することをおすすめします。

また管理規約でマンションの場合は景観の観点から同じ色とか、色の指定がある場合があるので交換に指定があります。

マンションの場合、マンション全体のガス供給量などの関係で、マンションの規約により、号数アップが禁止されていることがあります。

そのため、マンションにお住まいで号数アップをご検討の際は、必ず事前に、規約の確認が必要です。

ガス給湯器の号数はどのサイズか?

号数について単身用は16号ワンルームマンション等のサイズになります。

20号は1DK・2DK・2LDK等の2名で住むぐらいの部屋に適しています。

24号は3LDK・4LDK等のファミリータイプになります。

大規模修繕に合わせて交換を検討してみてもいいかも知れません。

まとめ

今回は、実際のマンション大規模修繕での工事準備や足場設置準備を解説していきました。

管理組合側として、マンション修繕時にチェックすることは以下の通りです。

  • マンション周りのご近所さんや通行する人の邪魔になっていないか確認
  • 敷地内駐車場以外で車などを移動して借りるべきか確認
  • 定例報告/確認をもらう
  • 現場事務所設置の可否
  • 自然災害対策
  • 防犯対策
  • 下地調査内容の共有
  • 申請書類の確認
  • バルコニーの片付け依頼

と、なります。

是非、マンションの修繕工事に立ち会うことになったら参考にしてみてください。