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実録マンション大規模修繕10週目:資産価値を上げるグレードアップ工事

2020年11月6日大規模修繕工事,大規模修繕週間報告

この記事では、マンション修繕工事に関する作業内容を週ごとに分けて解説していきます。

前回の作業内容については、「実録!マンション大規模修繕9週目:仕上げ工事」にて解説しているので、リンク先からご覧ください。

工事の方はタイル工事の方も順調に年内に進んでおり、今後の施工は南側のバルコニーから北側の共用廊下での施工に進んできます。

今回は、マンションの廊下とバルコニーのイメージを変え、資産価値を上げるグレードアップ工事を理事会で検討していたので、そちらの内容をメインに解説していきたいと思います。


このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

マンション大規模修繕10週目:工事概要

年末年始の休工中は巡回点検で特に問題なかったとの報告がありました。

今後行っていく工事と完了した工事は、

  • 下地補修
    • 西面タイル張り(完了)
    • 北面外部のタイル張り(今週末~)
  • 廊下のタイル撤去(1月10日~)
  • シーリング打替工事再開
  • 防水工事
    • 5階バルコニー床シート撤去&下地処理(1月6日完了)
  • バルコニー塗装(1月14日~)
  • 屋上防水工事(1月14日~)

という予定になっています。

廊下の施工を遅らせた理由しては、年末年始の来客者が多い中で極力支障が出ないように、廊下を最後にタイルを撤去する方向になったためです。

このように、節目ごとにスケジュールを組むことが大事になります。

これらのスケジュール管理は、コンサルに行ってもらい、施工側とスケジュール調整を代理で行っていただいています。

その他では、年末年始で駐車場に車も戻ってきた為、大規模修繕のゴミ置き場も移動となりました。

マンション大規模修繕:グレードアップ提案と資産価値

バルコニー床について、以前にも記載しましたが廊下とバルコニーのイメージを変えることでグレードアップを検討しており、理事会で選択できるように施工側が数種類を提案する事で監督とも調整済となっているところまで話が進んでいました。

今週に入り、施工側が廊下とバルコニーの長尺シートのサンプルを数種類用意してもらいました。

住民の方には、これら提案された3種類程度の見本からアンケートに答えてもらうような参加型会議にしました。

アンケートは1月20日締切としてアンケートを取る予定にしています。

マンション資産価値アップは他にもー照明の変更ー

私達のマンションでは、廊下とバルコニーの色変更といったグレードアップ工事を図りましたが、照明といった設備も最新のものにグレードアップさせるとマンションの資産価値がアップすることがあります。

大規模修繕でないとできない工事なので、この機会に検討するのもアリではないかと思います。

意外と階段灯や廊下灯・屋外灯は、外観に異常がなくても内部の劣化が進行します。

ごみやホコリの付着やサビが発生することで、照度が落ち本体が腐食する可能性もあります。

こうした内部劣化を防ぐためにも、耐用年数に合わせて交換をすることが必要です。

機器の交換も検討してもよいかと思いますが、まずは機器の寿命を延ばすためにこまめに器具の清掃をし、必要があればランプの取り換えも行うようにしましょう。

ポイント

LED化などは簡単なので、古いマンションの場合には月々の電気料金の削減も可能なため検討してみてもいいかと思います

証明器具の交換の目安は、JISによると約10年とされています。ただし、LED等の器具に変えたとして、電気本体の枠や器具事態が壊れることが多いのでカバー外して内部の錆び等を確認しておくといいですよ。

不具合を放置した結果、発火・感電などの症状が出る場合もありますので、3年周期くらいで専門家による点検を受けることをおすすめします。

管理組合としても光熱費を下げるためのLED化を目論んでいたが予算が足りない

今回の大規模修繕でLED化を目論んでいましたが、予算の関係上なくなってしまいました。普通の照明と寿命を比較してみるとLEDにすることによって大きく照明の寿命が変わります

  • 白熱灯3000時間程度
  • 蛍光灯6000~1万2000時間程度
  • LED4万時間程度

LEDは非常に照明の寿命が長くなります



一般的な白熱灯や蛍光灯は寿命がくるとどうなるかは、当然ながら寿命が来ると点灯しなくなりますがLEDの寿命使用に応じて徐々に寿命を迎えて70%程度使用数で計算されています。

LEDの電球は他に比べると少し高価ですが、長寿命と省エネルギーを加味すると、十分に元は取れると考えられています。

市販されている蛍光灯型のLEDの電球の中に、「工事不要で既存の蛍光灯器具に取り付け可能」と書いてあります。

蛍光灯器具には安定器が付いていて、電流が流れると熱が発生します。流れた電流の一部が熱に変わることで、エネルギーのロスが生じていることになります。

蛍光灯器具にLEDの電球を取り付ける場合は、配線を加工して電気が安定器に流れないように改造する必要がありますが器具の改造は資格がないと器具の故障を伴うものもあります。

LED照明の中には自然光の明るさを感知し、自ら調光して無駄な消費電力をカットするものも自動感知のものもあります。

マンションは専用部分もさることながら、共用部分の照明数が多いので、省エネになり、経費節約につながる為 私たちのマンションでも導入を考えていました。ただ今回は見送りになります

マンション大規模修繕:足場解体予定の調整

当マンションでは、足場解体の時期を2月頭に南面足場解体の予定となっています。

ただ、タイルの納品次第では足場撤去は遅れる見込みとなっています。

バルコニー側の撤去が優先的に終わり、足場を解体することになればカーテンもあける事も出来るので、生活環境が大きく変わります。

管理組合として工事を進める中で現場監督に任せるだけでなく、生活面を考慮するように依頼する事も重要です。

住民の声を聞いて理事会が監督と調整するように掛け合うことが重要

例えばですが

  • 洗濯を優先出来るようにして欲しい
  • 受験期間なのでうちの部屋は夕方からは工事止めて欲しい
  • 夜勤明けなので、午後から作業して欲しい

といった要望を管理組合から伝えると、監督はこれらの意見を考慮して工事を進めていきます。

ポイント

生活配慮をした工程計画を組むのが現場監督なので大規模修繕での事前説明で伝えられなかった事も都度お願いしていけば大丈夫です。

今後足場が取れると外壁のチェックや過去の施工不良部分の確認は更に難しくなります

その中で当組合では足場撤去前の確認を理事会参加で行う予定です。

足場が撤去される前に理事会として確認すべきポイント

  • シーリングが適正に打たれるか?
  • 各部屋のバルコニーは大丈夫か?
  • タイルは適切に張替られて、汚れ等が掃除されているか?
  • 各世帯ごとの確認やチェック等はどういうスケージュールになっているか?

足場がなくなるとこのような検査は出来なくなるので、事前に打診し予定を組んでもらうように管理組合として大規模修繕業者と進めています。

まとめ

まだ、10週目ですが3ヶ月ぐらい経ちました。

本来なら大規模修繕は完了している工期が過ぎましたが、工事は半分程度進んだぐらいです。

まだ、足場は取れない中で足場撤去前の重要性を書いてみましたが、まだ足場の撤去は見積もりざっくりとしか見えていません。

ですが、少しずつ工事が進んでいます。

次回の工事は以下のリンクからご覧ください。