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実録!マンション大規模修繕9週目:仕上げ工事

2020年11月6日大規模修繕工事,大規模修繕週間報告

この記事では、マンション修繕工事に関する作業内容を週ごとに分けて解説していきます。

前回の作業内容については、「実録!マンション大規模修繕8週目:外壁タイル張り替え開始」にて解説しているので、リンク先からご覧ください。

修繕工事は9週目に入り、年末の作業も終了間際になってきました。

ここにきて、タイルの追加分が沢山納品され、置き場がタイルでいっぱいになってきました。

一方でタイルの不足分も発生していることが分かり、少しずつ工事にまた暗雲が立ち込めてきました。

今回は、9週目に行った作業状況を分かりやすく解説していきます。

やっとタイル撤去工事に終わりが見えてきたけど、新たな問題が発覚してきました…

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

マンション大規模修繕9週目:工事概要

9週目では、

  • シーリング(コーキング)の打ち替え
  • バルコニーの天井の塗装工事
  • 南面のタイル等下地補修・タイル張りを引続き作業中
  • バルコニー側のシーリング撤去は完了
  • 東西面で撤去作業中
  • バルコニー内は塗装部の下地補修は完了
  • 2階から4階のバルコニー床シート撤去を完了(2週~4週間ほど)

といった作業が進められていきます。

タイル張り替えと同時に行うタイル撤去部の下地カップ掛け(コンクリートのツルツルの面をザラザラにする)では、共浮き部 (タイル撤去したら振動で隣のタイルも剥がれてしまう)に注意して作業が集中的にされているようです。

また、居住者からの問合せ等やクレームも無くなってきました。9週目に入ると慣れたのか我慢して頂いているようです。

ポイント

廊下やバルコニーのシート撤去後の確認としてはシートの下の下地コンクリートにヒビやクラックが入っていないか?確認は必要です。下地にヒビがあると将来的に漏水の原因になります。

今回新たに発覚した問題ですが、9週目に入り、当初予定していたタイルの枚数を上回って不具合が発生したことで、

張替枚数が増加し、不足しているそうです。

追加発注分のタイル納期は2月との事です。

当初2月末竣工予定となっていましたが、4月末まで延長となってしまいました。
延長ということは工事費がかさむということですね…><

また、タイルに関してですが、エントランス内風徐室だけでは置けないので、エントランスホール内の一部も置場としている状況です。

年内あと50ケースを納品予定なので、追加分も置けるように外の置き場だけでなく、詰め所にも多数のタイルがある状態です。

年末年始の片付けは大変ですね。

マンション大規模修繕:タイル張り替え・塗装下地・シーリング

では、ここから9週目に行ったタイル張り替え前の洗浄作業、塗装下地塗り、シーリングとコーキング交換作業に関して作業内容と押さえておくべきポイントを解説していきます。

タイル撤去後の高圧洗浄作業

タイル撤去後は高圧洗浄で洗い流しを行います。

12/26に東・南・西面の高圧洗浄を実施して埃を落として休工となる予定となっています。

外のタイル撤去のホコリを水で洗い流す工事です。

洗い流ししないとタイルの付着が悪くなり、コンクリートの埃を放置していると埃が固まり処理が大変になります。

大規模修繕高圧洗浄の注意事項

窓際のインテリアが濡れることも…洗浄案内のチラシを配布して室内の雨だれ対策を行うようにしましょう

高圧洗浄は水道のホースで流すより圧力が掛かって勢いがいいので空気穴(ガラリ)から水が浸入したり、室内の窓から水が浸入する恐れがあります。

気が付いたら雨だれしていた等もありますので、洗浄前に室内の状況を写真等を撮影しておくと、万が一の場合でも保険対応等でも安全です。

長尺シート防水工事

バルコニーの塩ビシート/長尺シート(ゴムみたいシート)を撤去したら、職人に見つからないように、カーテンあけてチェックしよう

長尺シートの撤去後・張替後に以下の内容を必ず確認するようにしましょう。

  • シーリングに切れがないか確認が必要です
  • 接合部分のシーリングや下地が平になってるか?
  • 古いものを撤去した際にボンドやノリが残っていないか?
  • コンクリートに大きなひび割れやクラックがないか確認して、張替後は接合部分やめくれやヨレ等がないか

塗装下地処理

塗装下地とは、塗装が剥がれないように下地コンリートにモルタルで塗っていく作業です。

メイクするときの下地塗りと同じ要領だと思うと分かりやすいかと思います。

塗装下地処理後にひび割れ等があった場所は、固いモルタル(カチオン)で処理下塗りされます(パテで処理するようなものです)

塗装下地処理してもらったけど、ひび割れが出て気になるなあ…

と、このように気になるひび割れがあったら、事前にアンケート等で伝えておくようにしましょう。

モルタルで処理したあと、下塗り・中塗り・上塗り等で何回も塗装を仕上げて行きます。下手な大規模修繕業者は、下塗りから上塗りの工程を無視して手抜き工事するところもありますので注意が必要です

シーリング(コーキング)の撤去/交換作業

窓やサッシに柔らかいゴムのようなものがついています。
それが、シーリング(コーキング)材です。

シーリング(コーキング)は、窓やサッシの水の侵入を防ぎ、建物の揺れを吸収する材料です。

工事現場では、シーリングもコーキングも同じ作業を表しますが通称で以下のように区別している現場もあります。

  • シーリング材…あらかじめ形が決まっているもの
  • コーキング材…チューブ状のものを絞り出して使う

一般的なシーリングの耐用年数は8年位と言われていますが、磁器タイル打継ぎ目地の様に露出している場合と、吹付けタイル打継ぎ目地の様に塗膜で保護されている場合とでは異なります。

また、紫外線の影響を受けやすい南面バルコニー側のサッシ廻りと、北面で殆ど紫外線が直接当たらない解放廊下のサッシ・鋼製建具廻りシールでは劣化の進行状況が異なります。

また、強風が当たる場所、紫外線が強く当たる西日の射す場所、微細な施工不良などによっては、もっと早い段階からシーリングの劣化などが始まる場合も数多く見受けられます。

反対に、完成から15年を経ても問題のないシーリングも数多くあります。

つまり、シーリングは一様に寿命を特定出来るものではありませんが、一般論を言えば10年前後と言うことです。

しかし、どんなに環境が良く、施工状態が良くても20年も劣化もせずに持ち続けると言うことはあり得ないと考え、磁器タイル打継ぎ目地などシーリングを使った建物では、定期的な点検は不可欠となります。

大規模修繕の場合は、既存のシーリングを撤去してあらたにシーリングを充填する為、時間が掛かります。なかなか取れないので撤去する時間が掛かります。

既存のシーリング撤去が不十分だと、せっかくシーリング打替えをした意味がありません。ここは、大規模修繕でも写真でも確認し管理組合の方も確認必要です。
手抜きする業者さんはは撤去せずに上にかぶせるだけの作業を行うので 注意しておく必要があります。

コーキング(シーリング)には種類も使用用途も様々

シリコーン(コーキング)材は、様々な用途で使われるので、目的によって用途等が違います。

使う場所によって異なるので、自分たちで使用するときは注意して購入するようにしましょう。

シリコーン系シーリングの用途

ガラス・金属の取合いに用いられます。 クリア(透明系)があるのはシリコーン系のみ。シリコーン系のシーリングを施工した場合、打替えはシリコーン系しかできません。シリコーン系は塗装が出来ません。

ポリウレタン系シーリングの用途

ALC・コンクリートの壁・サッシの取合いで塗装面に用いられます。上から塗装することが可能です。

変性シリコーン系シーリングの用途

シリコーン系・ポリウレタン系の中間に位置するのが変性シリコーン系です。塗装する事も出来ます。 露出で使用することも可能です。

シーリング、コーキング工事の施工単価

シーリング工事(1m単価)700から1200円ぐらいですが、使用する場所や、サッシのように細いシーリングする部分とタイルの目地のように太い部分では値段が変わってきます。

何メートルもある部分だと1mあたりの単価で可能ですが、少しだけの場所では一式工事になります。

ポイント

細かい部分工事中にどうしても必要な部分が出てきますが、この算出が難しい部分は「雑シール」と呼ばれ、見積もりに乗っています。

おおよその算出費用は以下の通りです。

  •  【シーリングの費用の目安】
    • シーリング打ち替え工事の参考単価
      • 700から1200円/m
    • シーリング打ち増し工事の参考単価
      • 500から900円/m

シーリングの施工手順

  1. 古いシーリングにカッターナイフで切り込み入れます
  2. シーリングを引っ張って撤去します
  3. プライマー等の接着剤を塗ります
  4. 新しいコーキング(シーリングを流し込み
  5. ヘラで押さえます
  6. 固まるまで絶対に触らないように(2~3日)

今回の大規模修繕でコーキングシーリング打ち替えはどうなる?

大規模修繕工事では磁器タイル目地・吹付けタイル目地・各種サッシ廻り・鋼製建具廻り・アルミ支柱根回り・ガラリなどが打替えの対象になります。

全体予算の関係上、第1回目の修繕工事の際にはあまり傷んでいないシールに関しては行わない場合もあります。

仮設足場を必要とする外壁目地・外壁窓廻り・バルコニーサッシ廻りなどは必須項目ですが、比較的紫外線に当たることが少なく、足場を必要としない北面の解放廊下のサッシ・鋼製建具・アルミ支柱・ガラリなどは後からでも施工は可能です。

建物の調査・診断内容にもよりますが、全体の予算配分を考慮しながら劣化の状況を適切に判断し、より無駄のない合理的な修繕計画を練る必要があります。

補足:工事中の節水と水道利用に注意!

高圧洗浄も行っているけど、水道代とかってどうなってるんだろう?

工事中の水道料金は管理組合で一時的に負担し、後日精算がほとんどです

水道は共用部から分岐して使用しているので工事中の増加分をそれ以前と比較して報告 をもらい、使用料は施工者負担なので内訳記載の実数対象の後日精算の対象となります。

職人さんによっては水を出しっぱなしにして、掃除等で大きく水を使う人もいますが、いくら後日精算でも大事に使うことが大切です。

注意!

精算しない大規模修繕工事業者もいるので注意して見積を見る必要があります。

まとめ

今回は、9週目に入り、タイル撤去後の高圧洗浄・塗装下地塗り・シーリング(コーキング)の撤去と交換作業が始まりました。

いよいよ本格的に修繕工事が始まり、これからどのようにきれいに修繕されていくのか完成が楽しみになりますね。

前途多難な工事ですが、日々作業をしている現場の方の作業を尊重しながら、日々の作業内容を解説していきたいと思います。

10週目の工事記録はこちらになりますので、引き続きご覧ください。