広告 楽天ランキング4冠獲得【VOICE 5ライン グリーンレーザー墨出し器】

実録!マンション大規模修繕の仕上げ工事とは9週目ブログ

2021年3月31日大規模修繕工事大規模修繕

大規模修繕9週目にてタイルの追加や不足も発生しているおり、間もなく年内の作業も終了になる見込みタイルの材料がたくさん納品されております。置き場や片付けも大変そうです。

大規模修繕工事を週刻みで進捗をまとめています。さらに、工事は悪い報告に進んでいます。やっとタイル剥がし終わりが見えた。
そんな大規模修繕9週目です。

管理組合として管理のするポイントや工事の進捗状況のブログまとめてみた。

管理組合や理事会が確認するポイント

タイルの材料がやは張替枚数が増加した為、不足している見込みです。

外壁タイルの不具合が多すぎてタイルが足りない。
マンション外壁には打音検査!自分たちでも出来る器具はこちら

追加発注分のタイル納期は2月との事です。

工事は、2月末竣工が4月末まで延長となってしまいました。工期延長は費用が掛かる見込み。

タイル等下地補修はタイル張りを南面で引続き作業中です。

タイル撤去部の下地カップ掛け(コンクリートのツルツルの面をザラザラにする)と共浮き部 (タイル撤去したら振動で隣のタイルも剥がれてしまう)に注意して作業が集中的にされているようです。

居住者からの問合せ等やクレームも無くなってきました。9週目に入ると慣れたのか我慢して頂いているようです。

シーリング(コーキング)の打ち替えやバルコニーの天井の塗装工事も続いています。

バルコニー側のシーリング撤去は完了しましたが本日も撤去を東西面で作業中になります。

バルコニー内は塗装部の下地補修は完了、今週で2階から4階のバルコニー床シート撤去を完了との事です。

管理組合が確認すべきポイント

廊下やバルコニーのシート撤去後の確認としてはシートの下の下地コンクリートにヒビやクラックが入っていないか?確認は必要です。

ヒビがあると将来的に漏水の原因になります。

埃の洗い流しはタイル張り替えポイント

夏休みや冬休みに入る前はキレイにしてから、工事は一時的に中断

12/26に東・南・西面の高圧洗浄を実施して埃を落として休工となるとのこで、マンション大規模修繕の埃撤去に関してですが高圧洗浄で水洗いです。

外のタイル撤去のホコリを水で洗い流す工事です。洗い流ししないとタイルの付着が悪くなり、コンクリートの埃を放置していると埃な固まり処理が、大変になります。

大規模修繕高圧洗浄の注意事項

チラシや案内が投函されているかを見落とさないように注意。

高圧洗浄は水道のホースで流すより圧力が掛かって勢いがいいので室内の窓から水が浸入する恐れがあります。空気穴(ガラリ)から水が浸入する事が

気が付いたら雨だれしていた等もありますので、洗浄前に室内の状況を写真等を撮影しておくと万が一の場合でも保険対応等でも安全です。

長尺シート防水工事確認ポイント

バルコニーの塩ビシート(ゴムみたいシート)を撤去したら、職人に見つからないように、カーテンあけてチェックしよう。

防水効果もあるので、撤去後・張替後に確認するポイントとして

  • 接合部分のシーリングや下地が平になってるか?
  • 古いものを撤去した際にボンドやノリが残っていないか?
  • コンクリートに大きなひび割れやクラックがないか確認して、張替後は接合部分やめくれやヨレ等がないか

シーリングに切れがないか確認が必要です。

大規模修繕管理組合の点検ポイント

塗装下地処理してひび割れ等があった場所は、固いモルタル(カチオン)で処理下塗りされ(パテで処理するようなものです)塗装を進めていきます

塗装下地って、塗装が剥がれないように、下地コンリートにモルタルで左官して、お化粧していきます。化粧水、ファンデーションみたいな感じです。

気になるひび割れは事前にアンケート等で伝えておく事が必要です。

管理組合が確認すべきポイント

モルタルで処理したあと、下塗り・中塗り・上塗り等で何回も塗装を仕上げて行きます。下手な大規模修繕業者は、下塗りから上塗りの工程を無視して手抜き工事するところもありますので注意が必要です。

工事中の節水と水道利用に注意!

余談として、何気ない工事中の水道代金はどうなってるか?見落とししないように

工事中の水道料金は管理組合で一時的に負担し後日精算がほとんどです

水道は共用部から分岐して使用しているので工事中の増加分をそれ以前と比較して報告 をもらい、使用料は施工者負担なので内訳記載の実数対象の後日精算の対象となります。

職人さんによっては水を出しっぱなしにして、掃除等で大きく水を使う人もいますがいくら、お金を払うと言う精算でも大事に使う事が大切です。

精算しない大規模修繕工事業者もいるので注意して見積を見る必要があります。

タイル置場について、エントランス内風徐室だけでは置けないので、エントランスホール内の一部も置場としているので、年内あと50ケースを納品予定との事ですのてま、詰め所にも多数のタイルがあります。年末年始の片付けは大変ですね。

シーリングとコーキングとは?

一般的なシーリングの耐用年数は8年位と言われていますが、磁器タイル打継ぎ目地の様に露出している場合と、吹付けタイル打継ぎ目地の様に塗膜で保護されている場合とでは異なります。

窓やサッシなどに、よく見ればシーリングは施工されている。何気ないものだけど防水工事として大事なポイント

また、紫外線の影響を受けやすい南面バルコニー側のサッシ廻りと、北面で殆ど紫外線が直接当たらない解放廊下のサッシ・鋼製建具廻りシールでは劣化の進行状況が異なります。

また、強風が当たる場所、紫外線が強く当たる西日の射す場所、微細な施工不良などによっては、もっと早い段階からシーリングの劣化などが始まる場合も数多く見受けられます。

反対に、完成から15年を経ても問題のないシーリングも数多くあります。

つまり、シーリングは一様に寿命を特定出来るものではありませんが、一般論を言えば10年前後と言うことです。

しかし、どんなに環境が良く、施工状態が良くても20年も劣化もせずに持ち続けると言うことはあり得ないと考え、磁器タイル打継ぎ目地などシーリングを使った建物では、定期的な点検は不可欠となります。

コーキングには種類がたくさんある使用用途

ホームセンターにも売られてますが、間違って買って使用間違うと大変なことになる。

シリコーン系シーリング用途

ガラス・金属の取合いに用いられます。 クリア(透明系)があるのはシリコーン系のみ。シリコーン系のシーリングを施工した場合、打替えはシリコーン系しかできません。シリコーン系は塗装が出来ません。

ポリウレタン系シーリング用途

ALC・コンクリートの壁・サッシの取合いで塗装面に用いられます。上から塗装することが可能です。

変性シリコーン系シーリング用途

シリコーン系・ポリウレタン系の中間に位置するのが変性シリコーン系です。塗装する事も出来ます。 露出で使用することも可能です。

大規模修繕の場合は、既存のシーリングを撤去してあらたにシーリングを充填する為、時間が掛かります。なかなか取れないので撤去する時間が掛かります。

管理組合が確認すべきポイント

既存のシーリング撤去が不十分だと、せっかくシーリング打替えをした意味がありません。ここは、大規模修繕でも写真でも確認し管理組合の方も確認必要です
手抜きする業者さんはは撤去せずに上にかぶせるだけで、 注意しておく必要があります。

シーリング、コーキング工事の施工単価

シーリング工事(1m単価)700から1200円ぐらいですが、使用する場所や、サッシのように細いシーリングする部分とタイルの目地のように太い部分では値段が変わってきます。

何メートルもある部分だと1mあたりの単価で可能ですが、少しだけの場所では一式工事になります

見積にも、細かい部分工事中にどうしても必要な部分が出てきますが、この算出が難しい部分は雑シールと言われます。

 【シーリングの費用の目安】
シーリング打ち替え工事の参考単価

700から1200円/m

シーリング打ち増し工事の参考単価

500から900円/m

シーリングの施工手順として

【シーリングの施工手順として】

  • 古いシーリングにカッターナイフで切り込み入れます
  • シーリングを引っ張って撤去します
  • プライマー等の接着剤を塗ります
  • 新しいコーキング(シーリングを流し込み
  • ヘラで押さえます
  • 固まるまで絶対に触らないように(2~3日)

大規模修繕コーキングシーリング打ち替えは?

大規模修繕工事では磁器タイル目地・吹付けタイル目地・各種サッシ廻り・鋼製建具廻り・アルミ支柱根回り・ガラリなどが打替えの対象になります。

全体予算の関係上、第1回目の修繕工事の際にはあまり傷んでいないシールに関しては行わない場合もあります。

仮設足場を必要とする外壁目地・外壁窓廻り・バルコニーサッシ廻りなどは必須項目ですが、比較的紫外線に当たることが少なく、足場を必要としない北面の解放廊下のサッシ・鋼製建具・アルミ支柱・ガラリなどは後からでも施工は可能です。

建物の調査・診断内容にもよりますが、全体の予算配分を考慮しながら劣化の状況を適切に判断し、より無駄のない合理的な修繕計画を練る必要があります。

広告

2021年3月31日大規模修繕工事大規模修繕大規模修繕工事

Posted by nekomaru