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実録!マンション大規模修繕リフォーム融資借入を検討14週目ブログ

2021年3月31日大規模修繕工事大規模修繕

大規模修繕工事足場撤去前の自主検査とキレイする為の高圧洗浄が進みます。マンションの大規模修繕13週目工事も進んで来てますが、タイルの撤去は作業はほとんど終わりに近づきます。

マンション大規模修繕工事を週刻みでまとめています。管理組合理事会として、大規模修繕工事前に不具合を見つけて販売会社と施工会社に交渉中、その中で13週目でチェックするポイントをまとめています。

大きい音もなくなり以外と静かな状況です。現在は状況的にも静かで、マンションの方も順調に修繕が進んでます。

わかりやすい大マンション規模改修進捗状況

管理組合としては、修繕積立金が不足も懸念される中で融資実行するかどうかを総会決議に掛けていました。

マンション販売会社と施工会社の交渉は長引いて予算も大幅にアップ。修繕積立も足りない。

また、大規模修繕で費用が足りないと臨時徴収か借入しかありません。借入するといっても理事会での協議から臨時総会で採決が必要になります。

ゼネコンとの交渉を進めていく中で大規模修繕は進めるとの事で、理事会採決から臨時総会を実施しら融資借入の採択の決議も取れましたが、工事は13週目はこのような感じです。

  • 共用廊下・階段の床シート張替の準備かま始まります。
  • バルコニー関係は前回も長尺シートの張替等もすでに始まってます。
  • タイルが不足していましたが、追加分も納品されて来週から廊下内でタイル張替を再開待ちです。。
  • タイルの納品待ちの間にはシーリングが共用廊下内のタイル張替部分を除いて施工
  • 南面・東面・西面のタイル張り替えも終わりやっとタイル工事が終わりが見え始めてきました。

工期を短縮する為には出来るところからやると言う事ですね。

現場も長くなればなるほど儲からないですから大規模修繕業者さん

マンション大規模修繕積立費用不足、資金ショート

マンション管理組合がマンションの大規模修繕に伴い共用部分の改良工事を行うための資金として活用方法としては、大規模修繕では修繕積立では費用が足りなくなります。

ローンすると言うのは借金。

私のマンションは建築したゼネコンのタイル施工不良にてタイル剥落が発覚し、費用をマンション共用部分リフォーム融資にて費用を一時的に補うことを決定しました。

あくまで、マンションの長期修繕計画(大規模修繕)の作成や工事の費用の融資の対象となります。すでに大規模修繕の借入のローンのお借換えには利用できません。

マンション共用部分リフォーム融資借入手順

マンション共用リフォーム融資は国から利子補給があるけど、修繕積立金は毎月分アップしないとダメ

借入手順と確認①として

総会か臨時総会を実施します。皆の同意がないとムリになります。

借入する=毎月の修繕積立金がアップします!

  1. 管理規約又は総会の決議で決められていること。
  2. マンション共用部分の工事をすること。
  3. 機構から資金を借り入れること(借入金額·借入期間·借入予定利率等)
  4. 本返済には修繕積立金を充当すること。
  5. (公財)マンション管理センターに保証委託すること。
  6. 組合員、業務、役員、総会、理事会及び会計に関する事項
マンション修繕費用借入前の確認

管理規約において管理費又は組合費により充当すべき経費に修繕積立金を充当できる旨の定めがないこと。

修繕積立金が1年以上定期的に積み立てられており、滞納割合が原則として10%以内であること。また、管理費や組合費と区分して経理されていること。

マンションの管理者又は管理組合法人の代表理事が当該マンションの区分所有者の中から選任されていること。

反社会的勢力と関係がないこと

借入手順と確認②として

まずは修繕積立の滞納があると厳しくなります。マンション全体で理事長が代表になるので理事長の名前で申し込みが必要になります。

マンション修繕借入の上限としては

借入金額には条件がある。

大規模修繕の借入の上限としては
(融資額は10万円単位で、最低額は100万円です(10万円未満切捨て)。)

  1. 融資対象工事費
    • 150万円× 住宅戸数
  2. 管理組合の修繕積立金から決まる融資額の上限
    • 毎月徴収する修繕積立金×80%以内÷毎月の返済額×100万円
借入手順と確認3としてA

30世帯のマンションで有れば

150万×30世帯=4,500万までしか借りれない。

借入手順と確認3としてB

30世帯で月10000円の修繕積立として返済額の80%にで24万円が返済額限度/月

金利を0.56として100万あたりの毎月の返済額が8,560になります。

24万÷8,560×100万=2,800万までしか借りれない。

少なく方が優先なるので2800万が借り入れ対象になります。

借入を増やすには、修繕積立をアップするしかないです。

マンション大規模修繕借入年数としては

返済期間は1年以上10年未満になります。

いずれかの工事を行う場合に限り、返済期間を11年以上20年以内とすることができます。
耐震改修工事
機械式駐車場解体工事
エレベーター取替又は新設工事、
の給排水管取替工事
アスベスト対策工事
玄関又はサッシ取替工事
断熱化工事

マンション大規模修繕借入条件のその他

保証料は管理組合負担。

担保不要ですが、保証料(公財)マンション管理センターの保証を利用になります、。なお、保証料は管理組合の負担となります。火災保険などは必要ありません。

返済方法
元利均等返済又は元金均等返済

融資手数料や繰上返済手数などは必要ありません。

5階庇屋根の竣工図面との相違確認申請

先週にも記載しましたが、5階アルミ庇(廊下の屋根)が、シーリングを撤去し、新たにシーリング打ち換えをしようとしたところ、内部から大量の水が流失してきたようで、中に水が溜まっている状態との事でした。

竣工図面と現地相違ないか早めにチェック。

ビスは錆びており屋根の庇の固定している下地補強材も鉄の為錆びており、ビスはもう溶けてしまっている状態です。

ここで一番問題なのは、この庇が竣工図面には記載されていないという事です。

竣工図面記載漏れは確認申請違反?

確認申請と言われる申請がもしかしたら役所に提出されていない、違法建築なのではないでしょうか?

建築前に図面を確認してもらう内容ですが役所に提出していない可能性があります。もしかしたらこの確認申請出してないのでは?

これは引き続き調査しますが、違法工事なら大規模修繕工事の業者さんも瑕疵の問題があるので施工してくれません。

まだまだ、追加費用が生じる。

大規模修繕の工事監督も庇下面のパネル落下の サポート設置は行うがパネルに対する施工は上部シーリングだけとなるか本日上司と現場で確認を行うことになっているとの返答にて、庇補強の見積提示や工事はできないかも知れないとの事です。

図面にないモノは基本建設会社では見積もりを拒否します。設計図書があって適切に補修出来るかを皆さん普通は検証します。

困った・・・また追加で費用が掛かる

足場が取ればやっと洗濯が干せますが10月から工事開始してやっとです

 塗装工事の塗り替え作業も終わり

塗装工事は、本日東・西面の高圧洗浄とバルコニー内のガラス清掃がされてます。

大規模修繕業者に任せず不具合を全員でチェック

足場撤去前のバルコニー面の完了検査の準備として、屋根の防水工事も終わり、バルコニー面の南面足場解体は3月5日から実施予定との事です。

来週には足場撤去前にバルコニー面の仕上げ検査を行います。各住戸にアンケートを配布した中で自分たちの居住バルコニーに窓に汚れがないか? などの案内を出します。

塗装の塗り残しがないか?を確認してから足場撤去になります。

家庭用の高圧洗浄の選び方のポイント

高圧洗浄機はよく見るタイプではなく電気式ではなく、エンジン式高圧洗浄で威力が違います。水しぶきがすごいです 。汚れた水が飛散しても大丈夫なように、車もシートで覆われています。

今回は家庭で使える高圧洗浄機の選び方をケルヒャーの高圧洗浄機で説明してみます。
高圧洗浄機は、水に圧力をかけて勢いよく吹き付けることで手では落としにくいこびりついた汚れを落とす清掃機器です。水を使うので、屋外や水に濡れても良い場所などの清掃に適しています。

今回は有名なケルヒャーの紹介とは

ケルヒャーの高圧洗浄機は水が均一に出るので、ムラなくキレイに短時間で汚れを落とすことができます。

自動車やバイクの洗車、自転車などはもちろん、玄関まわり、駐車場の床や屋根、ブロック塀や外壁、窓ガラスや網戸、ベランダなど様々な場所の洗浄に活躍します。

さらに、豊富なラインナップのオプションアクセサリーを使用することで、もっと掃除が便利に簡単になります。

ケルヒャーの高圧洗浄機はK5・K4・K3・K2の順番で水圧や洗浄力が大きく変わります。

その中でもK5は100Vの電源でプロの職人さんも利用する本格的な商品です。インターネットで買うときに種類がたくさんあって迷いますが、これだけ分かれば購入も楽です。あとは水道ホースを別に長いものを買えば大丈夫です

マンション大規模修繕まとめ

屋上の全体の防水や廊下面の仕上げ工事に移ってきましたが5階の庇の件が解決しないので不安があります。

足場を組んで10月以降からベランダもなかなか使えなかったので完了検査が終われば足場撤去すれば、一応普通のマンション生活に戻れそうです。

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Posted by nekomaru