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実録!マンション大規模修繕14週目:リフォーム融資借入を検討

2020年11月6日大規模修繕工事,大規模修繕週間報告

この記事では、マンション修繕工事に関する作業内容を週ごとに分けて解説していきます。

前回の作業内容については、「実録!マンション大規模修繕13週目:足場撤去へ」にて解説しているので、リンク先からご覧ください。

14週目では、住民の方にお願いしていた自主検査アンケートの実施とタイル撤去後の高圧洗浄が進んでいます。

タイル撤去作業が終わりに近づいているので大きな音もなく静かな状況ですが、工事の方は順調に進んでいます。

今回は14週目に入り、工事資金が足りないとのことで融資を検討しているところです。

もし、管理組合として修繕工事に立ち会うことになった場合を考え、融資を検討する場合はどういったことをするべきなのか解説していきたいと思います。

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

マンション大規模修繕:14週目工事進捗状況

マンション販売会社と施工会社の交渉が長引いたことにより、予算も大幅にアップし、修繕積立も足りない状況になってきました。

14週目に入り、管理組合としては、修繕積立金が不足も懸念される中で融資実行するかどうかを総会決議に掛けていました。

もし、大規模修繕で費用が足りないとなれば、臨時徴収か借入しかありません。

借入する場合は、理事会での協議から臨時総会で採決が必要になります。

結果として、ゼネコンとの交渉を進めていく中で大規模修繕は進めるとのことで理事会採決から臨時総会を実施しました。融資借入の採択の決議も取れましたが、借入とともになるべく費用を抑えるよう検討していく方向になりそうです。

  • 共用廊下・階段:床シート張替準備
  • バルコニー関係:長尺シートの張替等
  • タイル追加納品、来週から張り替え工事再開
  • シーリング:共用廊下内のタイル張替部分を除いて施工
  • 南面・東面・西面のタイル張り替え終了

工事は順調に進んでいます

工期を短縮する為には出来るところからやるという感じで進めている状況です。

現場も長くなればなるほど儲からないので、なるべく工期を短縮できるよう頑張ってもらっています。

マンション大規模修繕:リフォーム融資借入を検討

私のマンションでは、建築したゼネコンのタイル施工不良にてタイル剥落が発覚し、費用をマンション共用部分リフォーム融資にて費用を一時的に補うことを決定しました。

あくまで、マンションの長期修繕計画(大規模修繕)の作成や工事の費用の融資の対象となります。

すでに大規模修繕の借入のローンのお借換えには利用できません。

では、こうした大規模なマンションの修繕費用を借入する場合、どのように行っていけばいいのでしょうか?

マンション共用部分リフォーム融資借入手順

前提条件

借入を行う場合、総会か臨時総会を実施します。

皆の同意がなければ、融資を行うことはできません。

借入する=毎月の修繕積立金がアップします!

マンション共用リフォーム融資は国から利子補給があるけど、修繕積立金は毎月分アップしないといけない…
住民の方の負担が大きくなります

大規模な修繕工事のような融資を受ける場合は、以下の取り決めがありますので、融資を受ける前に条件と合致しているか確認するようにしましょう。

マンション大規模修繕の融資可能条件

  1. 管理規約又は総会の決議で決められていること
  2. マンション共用部分の工事をすること
  3. 機構から資金を借り入れること(借入金額·借入期間·借入予定利率等)
  4. 本返済には修繕積立金を充当すること
  5. (公財)マンション管理センターに保証委託すること
  6. 組合員、業務、役員、総会、理事会及び会計に関する事項

他にもこのような規約があるので、忘れず確認するようにしましょう。

  • 管理規約において管理費又は組合費により充当すべき経費に修繕積立金を充当できる旨の定めがないこと
  • 管理規約において管理費又は組合費により充当すべき経費に修繕積立金を充当できる旨の定めがないこと
  • 修繕積立金が1年以上定期的に積み立てられており、滞納割合が原則として10%以内であること。また、管理費や組合費と区分して経理されていること
  • マンションの管理者又は管理組合法人の代表理事が当該マンションの区分所有者の中から選任されていること
  • 反社会的勢力と関係がないこと

修繕積立の滞納があると厳しくなります。マンション全体で理事長が代表になるので理事長の名前で申し込みが必要になります。

マンション修繕借入の上限

借入金額には上限があるので、返済とのバランスを見ながら借入を行うようにしましょう

大規模修繕の借入の上限

融資額は10万円単位で、最低額は100万円です。
(10万円未満切捨て)

融資可能上限の計算方法は以下の通りです。

  1. 融資対象工事費
    • 150万円× 住宅戸数
  2. 管理組合の修繕積立金から決まる融資額の上限
    • 毎月徴収する修繕積立金×80%以内÷毎月の返済額×100万円
例A

30世帯のマンションで有れば

150万×30世帯=4,500万までしか借りれない。

例B

30世帯で月10000円の修繕積立として返済額の80%にで24万円が返済額限度/月

金利を0.56として100万あたりの毎月の返済額が8,560になります。

24万÷8,560×100万=2,800万までしか借りれない。

少ない方が優先になるので2800万であれば借り入れることが可能になります。

借入を増やすには、修繕積立をアップするしかありません。

マンション大規模修繕借入年数

返済期間は1年以上10年未満になります。

いずれかの工事を行う場合に限り、返済期間を11年以上20年以内とすることができます。

・耐震改修工事
・機械式駐車場解体工事
・エレベーター取替又は新設工事、
・の給排水管取替工事
・アスベスト対策工事
・玄関又はサッシ取替工事
・断熱化工事

マンション大規模修繕借入条件のその他

保証料は管理組合負担。

担保不要ですが、保証料(公財)マンション管理センターの保証を利用になります。

なお、保証料は管理組合の負担となりますので、災保険などは必要ありません。

借入の返済方法

融資手数料や繰上返済手数などは必要ありません。

元利均等返済又は元金均等返済で返済していきます。

マンション大規模修繕:5階庇屋根の竣工図面との相違/確認

先週にも記載しましたが、5階アルミ庇(廊下の屋根)のシーリングを撤去し、新たにシーリング打ち換えをしようとしたところ、内部から大量の水が流失してきたようで、中に水が溜まっている状態との事でした。

ビスは錆びており屋根の庇の固定している下地補強材も鉄の為錆びており、ビスはもう溶けてしまっている状態です。

ここで一番問題なのは、この庇が竣工図面には記載されていないという事です。

竣工図面記載漏れは確認申請違反?

建築前に図面を確認してもらうようにしますが、記載漏れした図面が役所に提出していない可能性があります。

もしかしたらこの確認申請出してないのでは、という疑いがあります。

そうなると違法建築ではないかという可能性も浮上してきました。

これは引き続き調査しますが、違法工事なら大規模修繕工事の業者さんも瑕疵の問題があるので施工してくれません。

まだまだ、追加費用が生じる。

大規模修繕の工事監督からは、庇下面のパネル落下のサポート設置は行いますが、パネルに対する施工は上部シーリングだけとなる可能性があるとのことです。

本日、上司と現場で確認を行うことになっているとの返答でしたが、庇補強の見積提示や工事はできないかもしれないとのことです。

設計図書があって適切に補修出来るかを皆さん普通は検証しますので、図面にないモノは基本建設会社では見積もりを拒否します。

困った・・・また追加で費用が掛かる

 マンション大規模修繕:塗装工事の塗り替え作業終了

塗装工事は、本日東・西面の高圧洗浄とバルコニー内のガラス清掃がされています。

足場撤去前のバルコニー面の完了検査の準備として、屋根の防水工事も終わり、バルコニー面の南面足場解体は3月5日から実施予定との事です。

来週には足場撤去前にバルコニー面の仕上げ検査を行います。各住戸にアンケートを配布した中で自分たちの居住バルコニーに窓に汚れがないか? などの案内を出します。

塗装の塗り残しがないか?を確認してから足場撤去になります。

補足:家庭用の高圧洗浄の選び方のポイント

工事用で使用する高圧洗浄機はよく見るタイプではなく電気式ではなく、エンジン式高圧洗浄で威力が違います

水しぶきがすごいので、汚れた水が飛散しても大丈夫なように、車などをシートで覆って作業をします。

今回は家庭で使える高圧洗浄機の選び方をケルヒャーの高圧洗浄機に注目して解説していきます。

高圧洗浄機は、水に圧力をかけて勢いよく吹き付けることで、手では落としにくいこびりついた汚れを落とす清掃機器です

水を使うので、屋外や水に濡れても良い場所などの清掃に適しています。

高圧洗浄機といえばケルヒャー

ケルヒャーの高圧洗浄機は水が均一に出るので、ムラなくキレイに短時間で汚れを落とすことができます。

自動車やバイクの洗車、自転車などはもちろん、玄関まわり、駐車場の床や屋根、ブロック塀や外壁、窓ガラスや網戸、ベランダなど様々な場所の洗浄に活躍します。

さらに、豊富なラインナップのオプションアクセサリーを使用することで、もっと掃除が便利に簡単になります。

ケルヒャーの高圧洗浄機はK5・K4・K3・K2の順番で水圧や洗浄力が大きく変わります。

その中でもK5は100Vの電源でプロの職人さんも利用する本格的な商品です。

インターネットで買うときに種類がたくさんあって迷いますが、これだけ分かれば購入も楽です。

あとは水道ホースを別に長いものを買えば大丈夫です。

まとめ

屋上の全体の防水や廊下面の仕上げ工事に移ってきましたが、5階の庇の件が解決しないので不安があります。

足場を組んで10月以降からベランダもなかなか使えなかったので完了検査が終われば足場撤去すれば、一応普通のマンション生活に戻れそうです。

次回15週目の工事内容はこちらからご覧ください。