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実録!外壁タイル撤去マンション大規模修繕6週目下地調整をブログまとめ

2021年3月31日大規模修繕工事大規模修繕

外壁タイル撤去大規模修繕6週目下地調整とは、大規模修繕も6週目に入りました。

マンション大規模修繕管理組合として、タイル撤去の状況や下地調査の重要性などを進捗状況を週刻みにまとめています。

大規模修繕の外壁タイルの方も目地へのカッター入れが始まり撤去が始まってきました。足場の中で天候も悪い中で撤去作業をされております。また、タイルの脱落に関してその内容をブログでまとめてみます。

マンション大規模修繕タイル撤去はすごい!

記録 タイル撤去跡の目荒らし状況

南面は半分程度の面でタイル撤去が完了し、2週間経ってもタイル撤去は終わりません。

本日から西面カッター入れが始まりました。

タイルを切り取るカッター入れ、剥がす為に電動工具でタイルを壊していく作業が毎日続いてます。

マンション内はひっきり無しに音が鳴り響く状態です。

タイル撤去箇所は理事会で確認は必要
管理記録報告より 撤去面確認

撤去面を確認するとタイルのコンクリートの壁はツルツルです。

タイルの張り付け面の下地がツルツルだと剝がれやすくなります。これはマンションを建てた建設会社の方で適正に下地処理がされていなかったように見受けられる部分がほとんどです。

こういうところはマンションの管理組合としても写真で保管しておく必要があります。

外壁撤去のホコリと粉塵には注意

タイル撤去について、南面3・4号室のタイル撤去は駐車場の車両一時移動をお願いする必要があるような状況です。

音だけじゃない、ホコリもすごい。

大規模修繕で特に注意!

タイル下地のカップ掛け目荒らし(コンクリートの面がツルツルなのでザラザラにする)まで行ってから下地洗浄を実施する予定であるとの事です。コンクリートの煙りがすごいです。

粉塵(ふんじん)とは、タイルを撤去する際でもそうですが、コンクリートを切る際にはダイヤモンドの刃でカットします。そこで大きく煙があがります。コンクリートの粉が舞い上がります。洗濯や壁も真っ白になります

コンクリート粉塵は近隣クレームの基

西面は残りの撤去部カッター入れを実施中ですが、目の前のマンションからタイル撤去による粉塵や騒音で近隣から苦情は出ていないのが幸いです。

風向きにより 作業中止も作業の状況に応じて配慮しながら行っているとの事です。

砂やセメントの粉なので、ワイパー等で掃除した場合には車には、車の窓に傷が入る事も多々あります。

タイル撤去管理組合に苦情が入る?
管理記録報告より タイル撤去クズ集積カゴ

こんな内容までクレームになる。
事前説明会には理事会から住民全員に参加するように通達は必須

居住者からの問合せ等があったとの事、タイル撤去音に対して苦情があり、高齢者の方の居住者世帯みたいです。

寝室近くで作業を行う時は声掛けを行い騒音がひどい場合はデイサービスへの移動を検討すると、監督から説明報告ありました。

それだけ家にいられないぐらい騒音がすると言う事です

特に常に住宅にいる世帯の方々には事前説明を適切にしないと、赤ちゃんや高齢者・介護等の方々への配慮は管理組合・理事会でもよく話して工事実施に取組みが必要す。

大規模修繕では産廃の処理にも気を使う

ゴミ処分は当然ながら修繕積立から払ってる。

タイルのゴミに関してはコンテナに袋入れて当マンションの大規模修繕会社は捨ててますが、ゴミを積み込みやすいように道路面にゴミ箱を設置する事がほとんどですので、通行人から不法投棄されないようにする事も必要です。

設置する際は職人さんが、捨てる際にはなるべく静かに袋に入れる事等も事前に監督に配慮をお願いするべきです。

管理組合は設置場所もチェック

ゴミ捨ては静かに音が響きます。ゴミ箱にガラガラと音が響きます。ゴミ捨ては静かにしないと埃が舞います

特にコンクリートの粉が舞いますので、職人さんのちょっとした配慮かも知れませんが、これだけでクレームになって相談が来てます。

今後は定期的な回収スケジュールを確認して行く予定です。

大規模修繕の協議と施工問題

管理記録報告より 西面タイル撤去状況

タイル精査について、先週のタイルの浮きの精査作業した結果、タイル撤去範囲を減らしたいと大規模修繕業者から報告ありました。

私達が住むマンションは外壁タイルの浮きが多いので販売会社と施工会社に費用負担を要求中

管理組合としては、不良部分を残したくは無いので、ゼネコン側へ不具合請求も検討する考えです。

3者定例でタイル撤去範囲について精査前後が説明できる資料を用意して欲しい旨を伝達してます。

タイル撤去が今月末まで延期となるスケジュール案を配布してもらっていますが、タイル全数を剥がして貼り直すとなれば施工てきにやはり全体工程が掛かるので、更に費用と工程も掛かる見込みてます。どれぐらい掛かるのか再度スケージュールを出すとの事です。

これにより費用は増大します。

大規模修繕中は相談や色決めが多い。

理事会は工事の遅延がないように、色決めや協議内容はスムーズに行う。

塗装・防水については、既存色で塗装見本を製作してあるので定例で説明しますとの事です。

ウレタン防水はメーカー標準色を用意し既存茶色との違いを説明する必要があるとの事ですが、大規模修繕では塗装・タイル等決めるもの多いので慎重に選びましょう

また早期に選ばないと工事が材料待ち等になる場合もあるの材料が決まらず工期が伸びる可能性があります

管理組合は大規模下地調査図面を必ず確認

修繕する場所を図面で見て、補修する範囲を見積もりと比べて範囲が合ってるかを見よう。

下地調査は、一度説明しましたが実数清算方式にて通常は下地調査が行われます。

足場を架設した後にひび割れ・モルタル浮きや鉄筋露出などの全数調査を行います。

その調査結果を基にした実数精算下地補修数量表を作成し、補修箇所の根拠となる施工図を作成します。

見積り段階の計画数量と実施集計数量に大きな差がある場合は、発注者・施工者・監理者の三者協議を行い、補修数量の増減把握と今後の下地補修工事の方針を再確認します。

大規模修繕は下地調査で実数精算が重要

施工が完了した段階で数量の増減清算を行い最終的な下地補修金額を確定します。

増減数量の集計表と施工図(補修箇所のマーキング図)を作成することにより、施工内容の明確化と検証作業が行われ、竣工図書として残すことが出来ます。

管理組合は「実数清算方式」が良く理解されていないケースもあり、この方式に否定的なご意見もありがちですが、より合理的で無駄のない工事を目指すためには有効な選択指になると思われます

あくまで、見積もりは調査がない状況で推測したもので、実際やってみたら費用アップを伴うのが大規模修繕です。

大規模修繕下地調査のまとめ

早めに実数調査が出来るようにし、万が一大規模修繕前にマンションの壁が剥落して歩行者を怪我させたような場合はどうでしょうか?
外壁は共用部分ですから、マンションの管理組合の責任ということになります。

マンションの管理組合とは言っても、その組合員はマンションの区分所有者全員ですから、もし管理組合で加入している保険や資産で賠償が賄えないような場合は、区分所有者の持分比率に応じて賠償責任が生じます。

マンションというと自分の所有する部分は居室(専有部分)だけだと思われがちですが、専有部分以外の共用部分は、他の区分所有者と共有しているだけで、その管理責任は持分に応じて負わなければならないと言うことみたいです。

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Posted by nekomaru