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実録!マンション大規模修繕12週目:屋上の防水工事

2020年11月6日大規模修繕工事,大規模修繕週間報告

この記事では、マンション修繕工事に関する作業内容を週ごとに分けて解説していきます。

前回の作業内容については、「実録!マンション大規模修繕11週目:塗装と仕上げ工事」にて解説しているので、リンク先からご覧ください。

12週目では、11週目に行ったタイルと仕上げ工事と並行して、屋上の防水工事が進められています。

今回は、施工の状況や進捗状況をまとめながら、大規模修繕の様子を管理組合の目線で解説していきます。

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

マンション大規模修繕11週目:工事概要

4ヶ月近くなっていますが、まだまだ工事中です

工事の進捗状況としては以下の通りです。

  • 下地補修
    • 廊下一部分のみタイル撤去(不足分は2月第2週までに納品予定)
  • シーリング工事
    • 東/南/西面
  • 塗装工事
    • バルコニーの腰壁以外完了
  • 屋上防水
    • 下地処理後、下塗りを開始
    • 南側床シート張りを優先に
  • 足場解体
    • 5階足場解体予定(2月12日)
    • 南側足場い解体予定(2月19日)
    • ※5階バルコニー床シート張りを行った後、バルコニーアンケートを行い、住民からアンケートを実施して、検査であがった不具合の是正を上げたのち、南側の足場解体となります

タイル撤去作業に関しては、現在も浮きが発生している部分の不良部分の撤去作業が続いている状況です。

マンション大規模修繕:屋上の防水工事・床シート決定・塗装

では、12週目の工事状況ついて解説していきます。

屋上の防水工事

斜屋根の下地処理を進めつつ、シングル屋根の防水工事が開始しました。

今回の工事では、アロンコートといわれる、塗膜防水で屋根を丸ごと防水にする方法を採用しています。

アロンコートは、張替より安価で安く工事が済む特徴があります。

写真でもわかるようにヒビ割れがあり、一部は欠損しています。

つまり、アロンコートは、ヒビや欠損した部分を丸ごと防水(塗装)して固めてしまう工法となっています。

防水工事を行う必要性~防水の耐用年数~

防水には耐用年数があり、種類によってかわります。

耐用年数に関する防水層の寿命を検討する際の指針として、通称:総プロ(旧建設省が主体となって構成された総合技術開発プロジェクト)によって作成された「建築防水の耐久性向上技術」の中に書かれている「防水層の耐用年数」では、以下の様に示されています。

  • アスファルト防水コンクリート仕上17年
  • 露出アスファルト防水 13年
  • シート防水  13~18年
  • ウレタン塗膜防水 10年

参考程度として確認しておきましょう。

また、管理組合は防水に関して保証内容を必ず契約前に確認し、工事完了の際には保証証明をもらうようにしましょう。

管理組合実施!床アンケートの結果で色替え

床シートについて、アンケートの結果から廊下は既存に近い案になりました。

個人的には、もう少し派手な感じでも良いかなと思いましたが、多数決なので仕方ありませんね。

ただ、廊下のシートやバルコニーのシートを自分たちで決められる事には非常にいいことだと思います。

廊下の側溝のウレタン色はブラウンで決定しましたが、バルコニーは票が割れたため理事会の意見で決定することになりました。

腰壁は既存色で塗装を進めることが出来ると監督より報告ありましたので、既存色で塗装することになりそうです。

足場解体に伴う入居者車の移動

工事中の車輌移動は負担が少ないようにしましょう

南面足場解体に伴い、1週間のあいだ1階駐車場4台を外部に移動のお願いをしました。

車両移動は住民の方への負担となるので、早めにお願いをするようにしましょう。

今回の足場撤去に伴う駐車場移動は、月極2台と時間貸しのどちらを希望するか、駐車場保有者(住民の方)に対して業者から各戸に確認してもらうようにお願いしました。

ちなみに、足場撤去中に1階駐車場内のタイル張替等も完了する見込みです。

塗装工事と行う「鉄部塗装」とは?

私らは、予算もあるので今回の工事から除外した工事ですが、大事な塗装工事なので、塗装工事と共に覚えておきましょう

「鉄部塗装工事」とは、鉄部(鉄でできている部材:)、つまりエレベーターの扉・玄関扉枠・メーターボックス等の鉄部のところを塗装する工事です。

5~6年で実施するのが望ましいと言われていますが、雨が掛からない場所やエレベーター枠等の鉄部も同様の期間で塗り替えなければならないのかは検討する必要があります。

鉄部の塗り替え目安として、「チョーキング現象」が起きていれば塗替え時期と考えます。

チョーキング現象とは、塗料が劣化して塗料の中に含まれる顔料が表出する現象です。

その状態で外壁を触ると手に塗料(粉)が付きますのですぐに確認できます。

鉄部塗装を行うには?

基本的には鉄で出来ているところはすべて対象になりますが、長期修繕計画の中ではおおよそ次の項目があげられています。

【塗装対象の部位】

高架水槽架台、塔屋鉄骨、屋上各種配管、鉄骨階段、消火栓ボックス、竪樋、玄関扉枠、防火扉、パイプシャフト扉、メーターボックス、廊下照明器具、エレベーター扉、バルコニー手摺、隔て板、ルーフドレイン、自転車置き場、機械式駐車場、屋外照明器具、外構フェンス、受水槽架台、等

築後10年程度で実施する大規模修繕工事までに、足場を必要としない部位(屋上周り・開放廊下・外構など)は、少なくても期間中に一度は鉄部塗装する事が望まれます

それは、錆が発生する前に塗り替える事が鉄部素材を長持ちさせることになるからです。

従って、錆が発生してから後での実施は本来遅く、錆や腐蝕が発生すればするほど下地処理や補修に手間とコストがかかります。

鉄部塗装の手順

ケレン→下塗り→中塗り→上塗りの順で行われます。

中塗り/ 上塗りでは、下地を保護する塗料を塗っていきます。

塗料の種類はさまざまですが上塗りにも同じ塗料を塗ります。

簡単そうですが意外と手間や周りを汚さない配慮が必要です。

管理組合としてチェックするポイント

塗装完了時に施工前と後の写真を見せてもらいましょう
・下地処理にケレンを行っているかチェックしましょう
※ケレン…さび落としの作業。さび止め用の塗料を塗るための工程。刷毛やローラーを用いて塗装するのが一般的
・下塗りにに防錆・防食塗料が使われているかチェックしましょう
(見た目には分からないので、使用染料をチェックし、さび止め染料に該当するものがあるかチェックしましょう。
材料の写真で使用分を確認してもOK)
上塗り塗料の耐久年数は大規模修繕工事のサイクルに合っているかチェック
(塗料の耐久年数と大規模修繕工事のサイクル合わせる)

まとめ

2月15日には大規模修繕のまとめとして総会決議で来年度の予算と追加で費用の支払いが必要になります。

現在工事は順調だが実は費用が大規模修繕の修繕積立費が足りない状況です融資に向けて現在、費用の捻出中です。

鉄部塗装もマンションの重要な扉やエレベーターのサビ防止の為なくてはならない作業であり定期的なメンテンス計画を組むのも大事と感じました。