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実録!マンション大規模修繕7週目:追加費用がさらに発生!?

2020年11月6日大規模修繕工事,大規模修繕週間報告

この記事では、マンション修繕工事に関する作業内容を週ごとに分けて解説していきます。

前回の作業内容については、「実録!マンション大規模修繕6週目:外壁タイル撤去と下地調整」にて解説しているので、リンク先からご覧ください。

7週目では、打音調査等の下地調査の結果、コストダウンとグレードアップが発生しました。

これにより、タイルの追加費用が大きくでたため、工事の継続の有無を確認する臨時総会が実施されました。

臨時総会は、管理組合の場合、想定以上の追加工事費用が発生した時に区分所有者の元、開催することができます。

ただ、今回のような追加費用が大きく出る場合、臨時総会を開催したとしても修繕積立金や工事予算を大きく予算アップするのでなかなか採決することができにくくなります。

これだけ、追加費用が出て、今後の工事はどうなってしまうんだろう…

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

マンション大規模修繕:7週目で発覚した費用と進捗

全体工程表にて工事進捗を説明では進捗率は22%でした。

この遅れは、最初の工程表から下地補修数量の増加により遅れていることを大規模修繕の監督から説明もらいました。

工事開始から週目で工事進捗が進んでないのは、下地調査タイル撤去がやはり一番大きく時間を取られてます。

他にも、タイルの撤去等の下地補修工事の騒音について居住者から問い合わせがあった事を報告をもらいました。

今後の対応として騒音の出る作業の開始時間を時からにする事を説明してもらったうえで、住民にも納得頂きました。

今後は、朝9時からの作業を行うようにしてもらうようにしました。やはり朝8時からの騒音は厳しいです。

タイル補修におけるそれぞれの調査で発覚した不具合率

前提として理事会は大規模修繕前の一年前にタイルの不具合を明らかにするため販売会社と施工会社に追求するために、自主検査を実施しています

管理組合調査の数量に関して、管理組合が実施した独自調査ですがロープ吊りにて実施をしました。

建築したゼネコンの調査ではタイルの不具合が、12%しかなかったという報告書にも疑問でした。

そのため、管理組合にて規模修繕前の一年前に販売会社と施工会社にタイルの不具合を追求するために、自主検査を実施しています。

その際不具合率をまとめみます。

  • 管理組合が独自調査した事前不具合率
    • 東面:39.4%
    • 西面:47.6%
    • 南面:22.5%
    • 北面:9.34%

全体数量不具合率:29.4%がロープ吊りで管理組合が実施した数量と不具合率です。

大規模修繕で足場から下地調査した結果

大規模修繕で足場を組んで正確に検査を実施した結果

  • 大規模修繕で実際に足場組して調査した結果は
    • 東面:53.76%
    • 西面:71.32% 
    • 南面:43.79%(タイル数量が違います
    • 北面:33.54%(タイル数量が違います
      • ※タイル数量は若干自主調査とは変わります

全体数量不具合率:46.91%と更に自主検査より、更に適切に足場を組んだ中で大規模修繕で不具合が明らかになりました。

外壁タイルは半数が浮きとの結果がでました。

この結果は、当時施工したゼネコンと販売元には全額費用負担して頂かないといけない内容です。

ヤバ、ヤバな数字です。理事会は訴訟も視野に!

タイル面調査数量の精査が完了しました。ですが、金額が当然ながら大幅な金額がアップになり、900万の大幅な値段のアップになります。

臨時総会で採決を必要とならない状況です。

アップとした場合には当然ながら、費用が足りない為に他工事が出来ない部分もある為、減額提案と理事会と大規模修繕業者で検討しています



大規模修繕の費用が足りない減額方法

費用がアップした場合には後から出来ないか、今その工事は必要なのか考えながら、管理組合として検討をしていく事が必要です。

大規模修繕で計画より予算が足りない。タイル張り替えに一先ず予算を組み替えしないとならない状況になってしまいました

例えばですが、私ら管理組合としては以下を検討しましたので、参考にしてください。

  • 廊下面のタイルは張替しない:足場を組まずに工事出来るから
  • メーターボックスの塗装工事しない:足場を組まずに工事出来るから
  • 長尺シートを張替工事をしない:足場を組まずに工事出来るから
  • 駐輪場は塗装しない:傷んでないから

ただ、これらの工事は今回実施しないにせよ、明細書を大規模修繕業者に色分け等でリストを作成してもらい 、自分たちでも、必要か否かを考えて今の状態を確認しながら必要減額していく事も必要です。

また、これらの状況を考慮し、数年後に足場が無くても出来るため、今回の修繕工事ではカットしました。

マンション大規模修繕:価値をアップさせる工事

大規模修繕は、塗装一つでグレード変わってきます。

修繕計画費用は足りなくなりましたが、理事会はやはり廊下は張り替えやることに、せっかくなのでキレイにしたい意見がありました

色彩計画については塗装色の確認(既存合わせ)を行いました。

大規模修繕では塗装の色も変更するも一つで管理組合内で採決が取れれば可能です。

思い切って違う色にしてみるのも一つです。

その場合には事前に見本を何色か用意してもらう事が大切です。

私たちのマンションでは床の長尺シートを変更してグレードアップを図ります。

長尺シートはアンケートによって決める方法を取るように採決して、なるべく住民の意見を取り入れて大規模修繕に興味を持ってもらうようにしています。 

理事会として決めても臨時総会で採決しないと決定がくつがえることもあるので、住民の意見を聞く

このようなサイトを通して、自分が住んでいるマンションをどのようにグレードアップさせるか考えるのも面白いかもしれません。

まとめ

大規模修繕の工事は一時的な修繕だけではなく、長期的修繕を考え工事を維持できる方法を考えて、次の大規模修繕を安価に抑えた中資産価値をあげる方法を考えていく事も重要です。

また、マンション管理組合として資産価値を高めて将来的な機能も考えて大規模修繕を検討していくことが重要です

マンションの資産価値について、知りたいのであればこうした税理士法人のサイトを参考にしてみるとよいかと思います。