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実録!マンション大規模修繕で追加費用がさらに発生する工事7週目ブログ

2021年3月31日大規模修繕工事大規模修繕

大規模修繕不具合数量打音検査結果によるコストダウンとグレードアップが発生した7週目、臨時総会にてタイルの追加費用が大きく出た為、工事の継続有無を区分所有者に確認する為臨時総会を実施しました。

大規模修繕を週刻みで管理組合として記録しつつ、7週目は費用のアップ、不具合の判明から臨時総会採決などをまとめています。

管理組合の場合想定以上の追加工事費用が出た場合には区分所有者の採決の元で臨時総会を開催して追加費用が大きく出ることは修繕積立金や工事予算を大きく予算アップする事になりますので、なかなか採決で同意は難しいです。

その中で7週目の大規模修繕進捗と今後の方針をブログでまとめみた。

大規模修繕の管理組合が知りたい費用と進捗は

タイル撤去は、予想以上の遅れの中で不具合も更に判明。
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全体工程表にて工事進捗を説明では進捗率は22%で最初の工程表から下地補修数量の増加により遅れていることを大規模修繕の監督から説明もらいました。

工事開始から週目で工事進捗が進んでないのは、下地精査タイル撤去がやはり一番大きく時間を取られてます。

タイルの撤去等の下地補修工事の騒音について居住者から問い合わせがあった事を報告をもらいました。

今後の対応として騒音の出る作業の開始時間を時からにする事を説明してもらいましたが、住民にも納得頂いたとのことで今後は、朝9時からの作業を行うようにしてもらうようにしてもらう。やはり朝8時からの騒音は厳しいです。

タイル補修案の調査報告(タイル)

理事会は大規模修繕前の一年前に販売会社と施工会社に追求するために、自主検査を実施

管理組合調査の数量に関して、管理組合が実施した独自調査ですがロープ吊りにて実施をしました。

建築したゼネコンの調査ではタイルの不具合が、12%しかなかったという報告書にも疑問でしたので、管理組合にて調査実施とは大規模修繕前に実施して建築した建設会社との為交渉の為に概算費用を掴む為に専門業種に頼み自主検査を実施にて

その際不具合率をまとめみます。

管理組合が独自調査した事前不具合率

  • 東面:39.4%
  • 西面:47.6%
  • 南面:22.5%
  • 北面:9.34%

全体数量不具合率:29.4%がロープ吊りで管理組合が実施した数量と不具合率です。

大規模修繕で足場から下地調査した結果

大規模修繕で足場を組んで正確に検査を実施した結果

大規模修繕で実際に足場組して調査した結果は

今回の大規模修繕で発覚したタイル不具合率

  • 東面:53.76%
  • 西面:71.32% 
  • 南面:43.79%(タイル数量が違います
  • 北面:33.54%(タイル数量が違います
  • ※タイル数量は若干自主調査とは変わります。

全体数量不具合率:46.91%と更に自主検査より、更に適切に足場を組んだ中で大規模修繕で不具合が明らかになりました。

外壁タイルは半数が浮きとされまして当時施工したゼネコンと販売元には全額費用負担して頂かないといけない内容です。

ヤバ、ヤバな数字です。理事会は訴訟も視野に!

タイル面調査数量の精査が完了したが金額が当然ながら大幅な金額がアップになり、900万の大幅な値段のアップになります。

臨時総会で採決を必要とならない状況です。

アップとした場合には当然ながら、費用が足りない為に他工事が出来ない部分もありますその為、減額提案と理事会と大規模修繕業者で検討しています

大規模修繕の費用が足りない減額方法

費用がアップした場合には後から出来ないか、今その工事は必要なのか考えながら、管理組合として検討をしていく事が必要です。

大規模修繕で計画より予算が足りない。タイル張り替えに一先ず予算を組み替えしないとならない状況になってしまった。

例えばですが、私ら管理組合としては以下を検討しましたので、参考にしてください。

工事必要の減額の検討の一部

  • 廊下面のタイルは張替しない。:理由として足場を組まずに工事出来るから
  • メーターボックスの塗装工事しない:理由として足場を組まずに工事出来るから
  • 長尺シートを張替工事をしない:理由として足場を組まずに工事出来るから
  • 駐輪場は塗装しない。:傷んでないので

ただ工事しない(除外工事)に関しては、明細書を大規模修繕業者に色分け等でリストを作成してもらい 、自分たちでも、必要不用を考え今の状態を確認しながら必要減額していく事も必要です。また、数年後に足場が無くても出来るからです。

大規模修繕マンションの価値をアップ

大規模修繕は、塗装一つでグレード変わってきます。

修繕計画費用は足りなくなりましたが、理事会はやはり廊下は張り替えやることに、せっかくなのでキレイにしたい。

色彩計画については塗装色の確認(既存合わせ) 大規模修繕では塗装の色も変更するも一つで管理組合内で採決が取れれば可能です。

大きく違う色にしてみるのも一つです。その場合には事前に見本を何色か用意してもらう事が大切です。

私たちのマンションでは床の長尺シートを変更してグレードアップを図ります。

長尺シートはアンケートによって決める方法を取るように採決してなるべく住民の意見を取り入れて大規模修繕に興味を持ってもらうようにしています。 

理事会として決めても臨時総会で採決しないと決定がくつがえることもあるので、住民の意見を聞く

マンション大規模修繕のまとめ

大規模修繕の工事は一時的な修繕だけではなく、長期的修繕を考え工事を維持できる方法を考えて、次の大規模修繕を安価に抑えた中資産価値をあげる方法を考えていく事も重要です。

マンション管理組合として資産価値を高めて将来的な機能も考えて大規模修繕を検討していくことが重要です

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Posted by nekomaru