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実録!マンション大規模修繕8週目:外壁タイル張り替え開始

2020年11月6日大規模修繕工事,大規模修繕週間報告

この記事では、マンション修繕工事に関する作業内容を週ごとに分けて解説していきます。

前回の作業内容については、「実録!マンション大規模修繕7週目:追加費用がさらに発生!?」にて解説しているので、リンク先からご覧ください。

8週目に入りましたが、工事開始して3カ月目に入ろうとしてもまだまだタイル剥がし作業が終わっていません。

また、下地調整工事も前回の作業から続いており、業者さんも苦労している作業でもあります。

8週目のブログでは、マンション大規模修繕の詳細な進捗状況を解説していきたいと思います。

通常の小さなマンションではタイル撤去作業が終了する頃ですが、まだまだ剥がさなければならない箇所が多く、今週も撤去作業がメインになりそう…

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

マンション大規模修繕8週目:工事概要と確認事項

前回から引き続きタイル撤去作業が続いていますが、予定では、南面1~5階のタイル撤去作業を12月9日まで行うようになっています。

予定では、

  • 12月9日:タイル撤去面の高圧洗浄
  • 12月10日:バルコニー床シート撤去
  • 12月12日:タイル張り替え工事開始

となっています。

また、今回の私らのマンションの外壁タイルに関しては、不具合のタイルが多く判明しました。

そのため、建設したゼネコンに修繕費用を請求するか、また今回不具合の場所を最低限残して金額を抑えるかを争点に臨時総会を開く予定となっています。

不具合が発生したときに管理組合がやるべきこと

今回は理事会採決から臨時総会で賛否を問いました

大規模修繕では、基本的には皆さんの意見で取り決めしていきますが、毎回全員で都度工事中の判断を行うのは大変です。

そのため理事会で早い判断をする必要があります。

しかし金額が大きい見積もりだった、もしくは金額が膨らんでしまった等、工事中になんらか変更があった場合、総会を開催して住民の方に判断を仰ぐ必要があります。

総会では、多数決で総会を開くか理事会で採決し、採択したら理事会が臨時総会を開き、総会で住民の方と取り決めを行います。

私らのマンションでは、タイルの不具合が多く金額がアップすることが判明しました。

費用を安くする為張り替え範囲を少なくするか、見積もり通りでやるかの判断が必要となりましたが、安易に理事会だけでは取り決めできない問題です。

総会で住民の方の意見を取り入れ、臨時総会での結果を判断するためにも住民の方に何度か集まってもらう必要がありました。

総会へ何度も出席することは住民の方へ大きな負担となりますが、住民の方にも関わる重要な問題でもあるので、12月8日の臨時総会の結果が出るまで廊下内の撤去は着手しないで頂きたいと、大規模修繕業者には頼んでおきました。

ただ、個人的には将来に不具合残すより先に処理した方がいいことから、販売会社・施工会社から取り返すのがベストかなと思います。

詳しくは、こちらの記事からご覧ください。

マンション大規模修繕:タイル張り替え開始

12月12日から、10人近い職方が南面のタイル貼り付けを行っていきます。

写真を見て分かるように、タイル撤去後はテトリスみたいな状態ですが、ところどころ傷がたくさんありますね。

タイルの張り替え作業では、撤去作業をしながらタイルを剥がした面を荒くしてザラザラの面をつくって下地処理を行っていきます。

この作業を下地カップ掛けと呼び、この下地カップ掛けでついた写真のような傷が、タイルの付着をよくする役割を果たすのです。

タイル張り替え作業では、特に撤去面にの埃をよく洗浄したり、掃除してからタイル工事しているのを確認しておくといいかと思います。

下地カップ掛けとは?

下地カップ掛けとはコンクリートの面を荒らしていく作業です。

東面から作業を行っていますが、足幅30㎝のところで行っているので、業者さんは非常に狭い状況のなか作業を進めています。

マンション大規模修繕:バルコニー改修とシート撤去の工事

タイル撤去したあとは、高圧洗浄でホコリを落としていきます。

ここでは足場が取れる前に、窓等に亀裂や割れ等がないか確認しておくようにしましょう。

また、清掃ゴミが雨樋の配管内に入ってないか確認しておく事も必要です。

特にバルコニーには給湯器がありますので清掃関係が適正にされているか確認した中で、エアコンの室外機の中にゴミが入っていないか等確認しておく事も必要です

バルコニーのシート撤去と張り替え作業

バルコニーの作業では床のシート撤去を行い、その後シート敷き込み工事になります。

管理組合は防水シートがしっかり機能しているのか確認しておきましょう

元々バルコニーは外部だという考えから、雨水が吹き込むのは当たり前だとされてきました。

床面の下に居室が無いために庇と同じ様な感覚で床面にコンクリートを打ち込み、防水モルタルで仕上げるのが昔は一般的な施工方法でした。

そのため、吹き込んだ水を速やかに排水することだけの機能しか持っていませんでしたが、バルコニーや開放廊下の床は経年とともに小さな亀裂が生じ易くなる恐れがあります。

これが原因となって下階の室内への漏水事故が起こる可能性があるので、床面コンクリートに雨水が侵入するのを防ぐ、シートの敷き込み工事が行われるのです。

シートの敷き込み工事では、既存のシートを撤去して新たに塩ビシートを貼りますが、剥がした際に接着剤の残りや薄塗りモルタルの剥がれが生じやすく、高さ1.0mm~2.0mm程度の不陸調整が必要です。

また、まれに竣工時の施工不良による勾配不良のため水溜りが発生しているケースがありますが、この場合には左官職人をいれて床面全体の勾配調整をする必要があります。

今回の工事では、バルコニー(ベランダ)と開放廊下や階段に、ゴムみたいなクッションシート「長尺シート」が使用されています。

壁と床の溝部分はウレタン塗膜防水工事

狭い場所においても施工性が良いのがウレタン塗膜防水の施工です。

塗付されたウレタン防水材の硬化は時間を要しながら、何度か塗り重ねを行います。

ウレタン防水は汚れやすく、摩耗に弱い為、部分的に剥がれたりする場合があります。

メンテナンスは、掃き掃除、拭き掃除、水流し程度しかできません。

デッキブラシ等でこすっての清掃は不可になります。

雨が降り込むバルコニーにおいて、その床面コンクリートに雨水が侵入するのを防ぐために行われます。

狭い場所においても施工性が良いのがウレタン塗膜防水工法の利点です。

それぞれの壁と床の溝部分がウレタン塗膜防水を採用しています。

まとめ

ウレタン塗膜防水は塗料を床面に塗布し、硬化させて防水塗膜を形成する工法で、硬化する際水分を嫌うため、施工時の天候および湿度に充分注意する工法もあります。

階段・廊下も長尺シート工事

階段や廊下では、長尺シートの周囲をウレタン防水で仕上げ、数センチ重ねてシートを貼る工事を行いました。

組合では以外と業者社任せてになっていますので、下のようにシートもいろんな種類があります。

バルコニー・ルーフバルコニー・廊下の修繕は塩ビシートは大きな金額を工事業者に払う中でも重要な工事にあたるので、思い切ってグレードアップを頼んでみてもいいかと思います。

サービスで今の改修品番のグレードアップして欲しいと言えば違う材料も提案してくれます。

グレードアップすることは自分のマンションの資産価値が上がる要素になるのでおススメです。

例:外階段の長尺シート工事の施工の流れ

1.階段の既存材料の古いシート剥がして撤去します。
2.階段のモルタルでの下地調整ノリとかでボコボコになってますので
3.巾木部分のウレタン防水工事、防水処理を行います。
4.長尺シートを貼る前に接着剤の塗ります
5.長尺シートの設置
6.長尺シートのジョイント部分の接合(シーリング)
7.ドレンまわりのシーリング

補足:大規模修繕工事監督と常に交流することがポイント

工事中は常に監督が常駐している為、監督と仲良くなるのは得策です。

監督のほとんどが1級建築士や2級建築士・1級建築施工管理等の方々なので建築の知識は豊富です。

例えば、監督にこんな相談してみるといいかと思います。

マンションに住んでいると、今後必ずリフォームや衛生器具の交換等出て来ます

  • 給湯器交換の値段を聞いてみる
  • 部屋の建具の交換を聞いてみる
  • クロスの張替等はいくら聞いてみる

当然、監督は建設会社の担当ですから、受注の見込みになりそうなものは親切に聞いてもらえます

また、「値段も大規模修繕でやってるのだから値引きしてほしい」というように伝えると言い易いのではないかと思います。

大規模修繕中に情報集めるノウハウ

  • 増圧ポンプの交換いくらか見積もりを取る
  • 次回のメンテナンス必要なのはいつなのか?
  • 防犯カメラ交換でいくら他の安い提案はないのか?

このように監督が日々いる中で上手く利用するのも一つの方法ですので、安価で交換できることも出来るので相談してみてはいいのではないでしょうか?

さまざまな設備や器具に対して情報集めるのも、大規模修繕完了後も必要な知識を吸収するメリットにもなりますよ。

まとめ

今回は、

  • タイル撤去工事の続き
  • タイル張り替え作業
  • バルコニー改修(シート敷き込みと防水工事)
  • 廊下や階段のシート敷き込み工事
  • 溝部分の防水工事

を行っていきました。

いよいよ本格的にマンションが生まれ変わる作業に入りました。

まだまだ、課題山積みですが、引き続き工事の動向をお伝えしていこうと思います。