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実録!マンションの重要な防水工事と外壁塗装17週目ブログ

2021年3月31日大規模修繕工事不具合記録,大規模修繕

大規模修繕17週目は階段防水と外壁塗装が進む中でバルコニー使用方法とは、マンション大規模修繕17週目ですが、先週からコロナの関係で工事業者と職人さんの検温が毎日されています

マンション大規模修繕工事を行う前に発覚した不具合によって大規模修繕工事は大きく費用がアップし責任を販売会社と施工会社に追及しながら大規模修繕工事を進めています。南面のみ足場解体が終わり防水工事・塗装工事が進んでいます。
毎週の進捗を週刻みでまとめています

先週は廊下の高圧洗浄時に2回火災報知器が反応しエレベーターがストップのトラブルもあり、イレギュラーな問題もありましたが、17週目の工事をまとめてみます。

管理組合が知りたい修繕工事進捗状況確認

残りの仮設足場は3月26日から東・北・西面解体がはじまります。

屋上もきれいになりました。

先週から行なわれている下地補修は南面1階のタイル張替が完了済にて、こちらにてタイル張替え工事はほぼ完了になりました。

10月に足場を組んで張替え完了まで約5か月にわたるタイル張替え作業でした。

防水工事も順調で屋上笠木のウレタン防水が進んでいます。さて、ウレタン防水とはなんでしょうか?

簡単に言えば塗料型の防水材料になります。ローラーでゴロゴロして塗装すると防水効果があります

大規模修繕ウレタン塗膜防水工事とは

階段の写真で見てみますと階段の端からが下の階に向かって、側面(立ち上がり)と床(踏面)を青いペンキが塗られています

ウレタン塗膜防水も進んできています。ウレタン塗膜防水とは?

青いペンキは防水材料の一回目の塗り付け塗装です。

防水は塗り残しがあると当然雨漏り(漏水)の原因になります。目で見てすぐに塗り漏れがないのがわかります。

色が青の塗料を一回目に塗るのは目視検査や目視管理をしやすくなっていると言うことです

ウレタン塗膜防水2回目の塗り付け

次に2回目の塗料の塗布になります。

こちらにてウレタン塗膜防水の完了になります。

廊下やバルコニー等の縁の部分に防水を塗り付けいく作業工程は線防水とも言われてますので、専門用語として、工事中に話しとして出てきます。

こちらは屋上の笠木のウレタン塗膜防水状況です

大規模修繕階段塗装の施工状況と仕上げが完了に近い

塗装は廊下内を施工中です。

塗装工事は養生されてきれいに塗り直しが進みます

塗装完了後に廊下と階段のウレタン塗膜防水を完了させて、長尺シート張りを行う工事予定がこれからされています

だんだんと作業も少なくなってきていますが、工事進捗(出来高)については、増額分を含んだ内訳書の各項目毎を含めた合計金額で60%の部分が終わったぐらいの内容です。若干シンナー臭い感じです。

大規模修繕は管理組合で日常記録が重要

大規模修繕は工事が増えたり減ったりします。

私たちのマンションの1月から入ってから減額になる内容を細かく記録してます。

見積書をよく見て、工事がされているのか?されていないのかをチェック!

チェックした内容として

  • 鉄部塗装の屋上避雷針・アンテナは未施工な為約9万円減額
  • 防水の屋上斜屋根は 下地処理及び面積不足分が増額屋上やエントランス屋根
  • ドレンはウレタン防水のため改修ドレンが必要ないので減額
  • シーリングは5階アルミ庇の撤去分も含めて除外と廊下内の目地シール分の追加で増減あり
  • ガードマン費用の人数の実費駐車料金の実費精算

このように、細かく工事を実施、未実施を確認していくことで100万円近く減額も実施出来ました。

廊下やバルコニーに置いていいものと悪いものは?

管理規約を読むこと総会等で共有部に個人のものをどこまで置いていいか確認

今回は共用廊下のウレタン塗膜防水が工事の重点的になったので、共用部分の管理についてまとめてみます。

マンションの廊下やバルコニーは共用部分になります。そのため工事は個人では行わず、管理組合としての大規模修繕工事の範囲に含まれますが、マンションでよくある内容ですが、バルコニーや廊下の通路部分は自由に使用できると勘違いされている人もおります。

自転車を廊下に置いたりしてる人もたくさんいます。

バルコニーは特にモノを置くのは注意が必要

バルコニーには棚や物置などを設置している人などいると思いますが、 私のマンションにはオーニングを設置してる人はいましたね。

バルコニーに置かれた私物が小物程度であれば室内に一時的に片づけることもできるますが、物置などは設置するとマズイです。

マンションの場合、火災が発生したときに自宅の玄関側以外にも避難できるルートを確保できるようバルコニーの隣との仕切りにボード(隔板)が使用されてます。

バルコニーにモノを置くのは法律がある?

よくある例ですが、バルコニーのタイル床やウッドデッキにて避難ハッチをふさぐ等の行為は、避難上の支障となる行為は禁止です。

その他、バルコニーを専用使用する上での禁則事項が、マンションごとに管理規約や使用細則で規定されていますので、事前に確認が必要です。

主なバルコニーの法令チェックポイントは次のとおりです。

避難器具に関する基準(消防法)

  • スノコなどで避難ハッチをふさがない。
  • 避難はしご(つり下げはしご)の使用方法を表示する標識を撤去したりしてはならない。
避難経路の確保に関する基準

バルコニーの住戸間の隔て板が容易に破壊できるようにする。室外機やプランター、物干し台などは、避難上支障とならない位置にする

バルコニーの専用使用権など

工作物の設置をしてはならない。外観変更をしてはならない。雨水ドレンの目詰まりによる漏水事故や落下物などの事故を防止するための規定を遵守する。

消防法の規定については、毎年実施される消防設備の法定点検でチェックが必要になるので、避難経路として問題があると判断された場合は、管轄の消防署より改善指示が入ります。万が一の災害であなたの荷物で逃げ遅れた人いると大変ですよね。

まとめ

ウレタン塗膜防水や塗装工事になると溶剤の臭いが若干ながら気になります。大規模修繕もタイル工事が終わりになると、塗装やウレタン塗膜防水でキレイに外壁がさらに良くなってきます。

部分的な改修工事を考えている管理組合は廊下や共用部分の使用状況を確認して使用区分を明確にしておくと大規模修繕の際も安心です。

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