この記事では、マンションの大規模な修繕の際に行う定期的な住民説明会で工事状況等を把握するための必要性のそのポイントを実際の修繕工事を通して解説していきたいと思います。
私のマンションは大規模修繕を行い、ゼネコンによる施工不良個所が発覚したので建設会社と裁判の最中です。
今までの修繕工事に関する内容についてはこちらからご覧ください。
大規模修繕前に様々な不具合が発覚し、販売会社・施工会社それぞれに原因を追究しながらも順調に工事を進めていくことができました。
その背景には前途多難な修繕工事ながらもなんとか順調に進めることができた要因としてしっかりとした住民説明会にあったかと思います。
そこで、今回はマンションの修繕工事における住民説明会の大切さと、開くうえでポイントとなることをまとめていきたいと思います。
また、私たちは大規模修繕工事前にいろいろ不具合もあり販売会社と施工会社に追及をしながらの大規模修繕工事になるため、実際大規模修繕工事の事前説明会の大切さをここではまとめています。
このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら
マンション大規模修繕工事：住民説明会参加の必要性
筆者は自分のマンションの管理組合の一員として、マンションの大規模な修繕工事に携わっていました。
ズバリ管理組合という立場からすれば、是非住民説明会には参加してほしいと思います。
では、その必要性について解説していきます。
①生活環境に影響を及ぼすから
マンションに住んでいるなか、自分のマンションが大規模な修繕工事に見舞われます。
工事となると、騒音、足場設置による洗濯物の撤去、ベランダや家周りの片付け等をやらなければならなくなります。
そこで、こんな工事やるなんて知らなかった…
ということがないように、住んでいる身としては参加するべき理由の一つかと思います。
②工事の工程を知ることができる
どのような工事を行うのかを住民説明会で説明されます。
工事の工程を知ることは、建設知識のない人だとあまりイメージしにくいものだと思いますが工程をある程度知っておくと生活する上でどういった対策をするべきか事前に予定を立てることができます。
例えば、「廊下の工事を何階で行います」と知ることができれば、この時間は工事の人が出入りしていて家から出にくくなるなとか、「足場をここに設置します」と知ると洗濯物はこの期間から外に干せなくなるなとか対策をすることができます。
全ての工事の行程を知ろうとせず、あくまで自分が分かる範囲で把握すると良いでしょう。
③コミュニケーション不足の解消
マンションに住んでいる上で、少しずつマンションのこの部分に不満がある・どうにかしたいといった要望が出てくるかと思います。
実は、マンションの修繕工事では、マンションの資産価値があげる「グレードアップ工事」を行うことができます。
グレードアップ工事とは、例えば筆者のマンションでは長尺シートの色を変更することを行いました。
他にも、照明をLEDに変えたりするといった「ちょっとした」変化をすることができます。
こうした要望を管理組合や施工会社に伝える場でもありますが、住んでいて不具合があるといったことも伝えることができるので、是非参加するようにしましょう。
住民説明会へ参加しないのはクレームを生み出す元になる
住民説明会に仕事が忙しかったり、予定があることで参加できないといったことはあるかと思います。
ですが、「知らなかった」という理由でクレームを入れる人もいます。これはやめてほしい内容でありますね。
よくあるクレームとして挙げられるのは
- 洗濯をバルコニーに干せない
- 車を移動しない行けない
- 毎日、埃や音や声で悩まされる
- 夜間が足場に囲まれて不安
- 変な臭いがする
と、このようなクレームが多く寄せられます。
前提として大規模修繕工事は管理組合全員で決めたものであって、クレーム等にて工事が遅れが発生しないようにするよう管理組合と施工会社は予定を組んでいます。
また、理事会としても出席しなかった人への配慮をすべく、不参加の方への説明やマンションの掲示板にお知らせするなどの対策を行っています。
日曜は用事があるから出れないとかいろいろ理由があるかも知れませんが、実際工事が始まってクレームを入れて予定より工事が遅れるのは管理組合の費用に直結します。
是非参加するようにしましょう。
マンション大規模修繕：住民説明会の内容/情報共有対策
ここからは、筆者のマンションで行った内容を基に解説していきます。
工事説明会では約一時間ほどになりますが進行の流れは以下のようになります。
マンションの大規模修繕には人数が多いと質疑応答等で時間も掛かりますが、組合としては会場用意と出席を促すことを行うようにしましょう。
プロジェクターやマイク等は全て大規模修繕業者さんが用意してくれました。
大規模修繕の説明会の流れと内容
- 理事長挨拶による：大規模修繕の説明会挨拶
- 現場代理人の紹介：代理人による顔合わせと自己紹介
- マンションの工事の進め方の方法：大規模修繕の工事概要
- DVDによる工事説明会：映像で注意点の紹介
- 質疑応答
このような流れで大規模修繕は進みます。
質疑応答の際には何でもいいので気になる事を質問するようにしましょう。
例えば、洗濯物を干せる期間や車の移動先、職人さんのタバコの煙や監督（現場代理人）巡回やチェックの方法等です。
特に検査をいつやるのか検査方法はどうなかのか等を聞いておき、足場の撤去はいつなるのかも聞いておく必要があります。
では、次のページで大規模修繕後に設置される工事の案内掲示板などの重要性についてまとめていきたいと思います。合わせてチェックしてみてください。
修繕工事の情報共有～仮設掲示板の設置～
大規模修繕の場合にはマンション共用部分にホワイトボードの掲示板が設置されます。
工事予定の掲示や本日の作業等が現場代理人によって掲載されます。
赤いポストはなかなか言えない事を現場に反映する為の意見箱の為にポストが設置されています。
これは普通の大規模修繕では当然ほとんどの業者さんが設置されます。
主なお知らせ内容は以下の通りです。
- 仮設計画図 足場や設備をマンション内にどのように設置しているかを確認出来ます。
- 週間工程表 1週間の工事予定を確認出来ます。
- 洗濯物情報 洗濯物がいつどこの部屋が干せるか情報が書いてあります。当組合では音の情報もわかるように共有してもらってます。
- 工事スタッフ紹介 私らは顔知ってるから紹介写真はいらないので別の項目のタイル判別表を貼ってもらってます。
あとはお知らせとして毎日の些細な情報や工事の情報等が貼られてます。
ホームページでも同様の内容が確認出来るようにしてくれる業者さんもいます。
お知らせは通常の掲示板でも良いの？
最近では、掲示板をサムネージ(電子でネット接続)型で何をやるのか、更に細かく掲示や広報してくれるものもあります。
工事業者さんからの提案次第なので、費用がかかり過ぎてる場合は、通常の掲示板で充分かと思います。
掲示板はあくまで内容が伝わることが充分だと思います。
常に監督が細かい情報を提供してくれます。
特にこのように毎日の情報を出してもらう事で工事の切り替え時期や都度の情報共有してもらう事が大切です。
マンション大規模修繕：住民説明会での情報共有
独自で大規模修繕工事の予定がわかるように日々の修繕内容や洗濯物を干せるか判断をホームページを作成したり付加価値を設けるかが大規模修繕業者のサービスの一つです。
業者選定の際には各業社とも独自提案で必死です。
この提案力と価格を見極めて選ぶことが重要です。
当組合でもホームページで情報共有してもらっておりますが、生活の制限がどうしても縛られる中で大規模修繕中ではこのように情報を常に区分所有者・入居者に提示共有できるかが、不満やクレームを抑えるポイントと思います。
管理組合としても情報をタイムリーにもらえる事で問題が起きたときに工事が中断等も防げます。私たちの管理組合はSNSで情報共有しており、管理会社の担当者も一緒にメンバーに入ってもらってます。
特に工事中の判断はなるべく早い方がいいので理事会の誰かが返信出来るようにしてあります。
これから大規模修繕工事を始める中で、ポイントとしては情報共有が一番重要になりますので、出来るだけ全員が情報確認出来る大規模修繕中の工事監理が必要と思います。
まとめ
今回はマンションの修繕工事における住民説明会の大切さを解説していきました。
日々、お仕事やお家のことなどで忙しいかと思いますが、是非住民説明会は参加するようにしましょう。
また、家族のだれかに任せるのではなく、家族全員で情報共有を行うようにしましょう。
