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実録!大規模修繕18週目の進捗防水工事や仕上げがメイン

2021年3月31日大規模修繕工事不具合記録,大規模修繕

大規模修繕工事18週目は工事完了が見えた格子材や細かな仕上げ工事が始まり終わりが近づきました。

大規模修繕は3月20日の週は屋上防水がメインに進んでいます。屋上防水は特にマンションの中で一番劣化が激しい部分です。

マンション大規模修繕工事を週刻みでまとめています。この大規模修繕工事を実施する前にマンションに不具合があり工事費用も大きく増加した中で、販売会社と施工会社に追及しながら工事のほうも竣工検査間近になります。そんなマンション大規模修繕工事18週目の工事内容をまとめています

屋上は常に直射日光と雨風にさらされて痛みが激しい部分になります。マンションの大規模修繕で今後の維持管理で一番重要な部分です。

大規模修繕工事仕上工事の内容と見積確認は必要

前回は見積もり内をよく確認した中でウレタン防水項目の改修ドレン工事が不要のため除外工事に減額が可能でした。

最後まで工事が適正なのか?未実施の部分がないかを理事会としても確認

項目を一つ一つ精査していくことで約100万近い工事金額の減額交渉を進める事可能になります。

項目の中では鉄部塗装項目の屋上避雷針が無いこととTVアンテナは亜鉛メッキのため工事の必要性や項目除外を行いながら、規模修繕業者の監督と工事していない内容項目を積み上げ交渉していくことが必要です

普段なら業者任せな部分もありますが、マンション管理組合は修繕積立から費用出してます。

適正に見直して金額交渉するべきだと思います。

廊下の修繕仕上げ工事状況

工事進捗状況の確認としてはやっと残りの足場解体予定が確定し3月26日から4月4日で解体予定となります。

廊下も塗装タイルの張替えも終わりが見えてきて、工事も残りわずかです

  • 下地補修は北面1階のタイル張替は4月2日から足場があって張り替えが出来なかった部分を工事して完了になります。
  • 防水は屋上大庇のウレタン塗膜防水の工事が進んでいます。
  • 廊下の塗装工事は廊下内を今週末まで行う中で、下塗り・中塗り・仕上げと3回の工程で進んでいます。現状は中塗りの段階です。こちらの塗装完了で長尺シートの張り替えが進みます。
  • 廊下は塗装の養生(塗料が飛び散らない為ビニールで覆われています)

4月に近づき住民の転居と管理人の交代

1階の居住者の方は、足場組み立てタイル張り替えの度にコインパーキングへ移動してもらっておりましたが、1階の方もマンション売却されて引越しされるとのことで理事もやって頂いていたので残念です。

当然ならがコインパーキング等利用してもらっていたので、大規模修繕業者からは外部駐車場の立替をしてもらっていたので、その分も清算済である旨で話をもらってますが、1階の方が引越し後すぐに3月29日には新しい居住者が入るとのことです。

また、 5階の方も引越作業を行っている模様と聞きまして、入れ替わりがありますが、私と理事長は今は固定ですが、他の理事は輪番制の理事会ですがマンションのだ大規模修繕とゼネコンの不具合の決着が着くまでは離れられないようですね。

更に、今までマンションのすべてを管理してすごく細かいところまで配慮して頂いた管理人が3月21日で退職されて3月23日から新任者と交代になるみたいです。

入れ替わりのある中で再度マンションの説明等を住民にしないといけないので、引継ぎ簿的なものは細かく残しておく必要はありますね

もしかしたら自分もいずれいなくなる可能性も万が一あるので

竣工検査までの大規模修繕の予定を確認

4月1日から6日で1階北面廻りの高圧洗浄を行い外壁面の最後高圧洗浄になります。

工事は残りの作業はあと少しです。竣工検査まであと少し

残りの作業工程をまとめてみた。

  • 廊下・ 階段のウレタン線防水は3月23日から3月26日
  • 床長尺シート張りは4月6日~4月11日
  • 廊下内の高圧洗浄を4月13日~4月15日
  • エントランス屋根部のウレタン防水は3月30日から4月1日まで

管理組合の竣工検査を4月25に実施予定とする予定です。

工事終盤は費用残工事をチェック!

1階駐車場について、月極駐車場の清算が済んでいるが、101・104号室は足場解体期間に再度外部へ移動いただく必要があるので再度、清算を行いますが掛かった実費をまとめてもらい交渉になります。

バルコニー等のフェンスのカバーは劣化が激しい為に新規にカバーを取り付けるか、その際には工事費と材料の費用が掛かるので、大規模修繕の会社に確定を連絡しないとならない。

交換しないといけないのはバルコニー側と同じく廊下側の手摺根元カバーの交換と 面格子の縦桟キャップ紛失への類似品取付が必要になります

本来は大規模修繕を始まる際に追加見積もりをお願いしていて内容もありましたが大規模修繕業者が見積もり遅く保留になってます。

給水ポンプ・LED照明の交換等の提案見積もりを要望していました。今回はあきらめる感じです

大規模修繕で照明のLED化はぜひ勧めたい

管理組合としても光熱費を下げるためのLED化を目論んでいたが予算が足りない

今回の大規模修繕でLED化を目論んでいましたが、予算の関係上なくなってしまいました。普通の照明と寿命を比較してみるとLEDにすることによって大きく照明の寿命が変わります

  • 白熱灯3000時間程度
  • 蛍光灯6000~1万2000時間程度
  • LED4万時間程度

LEDは非常に照明の寿命が長くなります

一般的な白熱灯や蛍光灯は寿命がくるとどうなるかは、当然ながら寿命が来ると点灯しなくなりますがLEDの寿命使用に応じて徐々に寿命を迎えて70%程度使用数で計算されています。

LEDの電球は他に比べると少し高価ですが、長寿命と省エネルギーを加味すると、十分に元は取れると考えられています。

市販されている蛍光灯型のLEDの電球の中に、「工事不要で既存の蛍光灯器具に取り付け可能」と書いてあります。

蛍光灯器具には安定器が付いていて、電流が流れると熱が発生します。流れた電流の一部が熱に変わることで、エネルギーのロスが生じていることになります。

蛍光灯器具にLEDの電球を取り付ける場合は、配線を加工して電気が安定器に流れないように改造する必要がありますが器具の改造は資格がないと器具の故障を伴うものもあります。

LED照明の中には自然光の明るさを感知し、自ら調光して無駄な消費電力をカットするものも自動感知のものもあります。

マンションは専用部分もさることながら、共用部分の照明数が多いので、省エネになり、経費節約につながる為 私たちのマンションでも導入を考えていました。ただ今回は見送りになります

まとめ

大規模修繕工事では、多くの問題が多数ありますが内容を確認して減額交渉につながり将来的にメンテナンスフリーを考えていく必要があります。その為の大規模修繕であり将来的に効率よく修繕が出来るように考えていく必要があります。

マンションの記録内容は一回ストップします。理由はいろいろありますので、、、少し時期を見て再会します。

すいません。訴訟の関係でこれ以上の記載は、ある程度目途がついた時期にまとめを再開します

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