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タイル剥落!マンション大規模修繕までの管理組合の知識

2021年3月31日大規模修繕工事大規模修繕

大規模修繕で知るべきタイル剥落と補修費用、張替え費用と注入費用、マンション外壁タイルの修繕やメンテナンスはマンションの大きな寿命を左右するタイル内容です。

ここでは大規模修繕の工事でタイルの劣化の状況と打音検査の重要性をまとめています。

瑕疵保証期間すぎる前の打音調査・タイル診断の内容は必ず必要な対策は管理組合として把握しておくポイントです。

タイルの浮きや欠損によっていろいろ、タイル補強方法や張替が変わりますので、それに応じて費用も変わってきます。そのポイントをブログでまとめみました

マンションの外壁タイル劣化のパターンとは

マンションの外壁タイル剥落しないために調査はどうすればいいのか?
マンション外壁には打音検査!自分たちでも出来る器具はこちら

基本的な劣化のパターンは抑えておきましょう。
外壁タイルの劣化にはパターンが次の3種類があります。事前に知っておく必要があります。

  • タイルの浮き
  • タイルの欠け、ひび割れ
  • タイルの剥がれ、落下

浮きがひどいとこんな感じになります。このようなタイルだとすぐに全面検査をした方がいいです

管理記録 外壁タイル浮き

タイル脱落して、歩行者に落ちて万が一ケガをさせた場合には、管理組合が責任を負う事になります

欠けやヒビ剥がれはすぐに発見出来ますが、この浮きが一番やっかいです。

壁にタイルがちゃんと張り付いているかと言う内容なので目に見えない症状になるので非常に厄介な不具合です。

タイルの劣化により、雨漏りが起きることもありますので、タイルの浮きは外壁をよくチェックすることが大切です。

マンション外壁タイルの浮きの調査は打音検査

外壁タイルの劣化状況をチェックするには、打音ハンマーと呼ばれるもので、叩いて調査します。

張り付きが甘いとカラカラと乾いた音がします。

その結果、タイルの浮きが激しいと思われる箇所は交換処理を行う必要があります。

打音ハンマーがあれば、自主的にチェックできるので非常に便利です。

管理記録 外壁タイル浮き調査

外壁タイルは重要なマンションの診断のポイント

タイルの浮きを知らないと後で後悔する?

大規模修繕工事の点検項目の中でも、「タイル浮き」については、最も重要な項目と言えます。

大規模修繕工事において、外壁タイル工事は主要な工事項目の一つではありますが専門知識までは必要ないとは言え、基本的な知識は持っておく必要があります

端的に言うと、明らかにおかしい所を見抜ける知識のことです。

マンション外壁はタイルの素材は石や陶器のため、基本的にメンテナンス費用が比較的少なくて済みます。

外壁タイルが劣化してきて、浮きが生じた場合、最悪のケースでは剥がれ落ちて、通行人に当たってしまう事故が発生する可能性があります。その場合、冒頭述べたように管理組合の責任となります。

外壁タイルの打診調査の結果、タイル交換処理を行った場合のデメリットは、大きく次の3つが考えられます。

  • 色が揃わないと、見た目が悪くなり、資産価値が落ちる原因となる
  • 接着効果が新築時より落ちる
  • 施工業者の質が悪いと劣化が早くなる
タイル張り替えのデメリットは?

タイルを張替で一番問題になる事 タイル張替で一番怖い事、簡単にタイルを張替ればいいと思いますが、タイルは陶器・磁器です。つまり焼き物の壺と同じです考えになります一緒に窯で焼かれたタイルは色的には同じに仕上げりますが、品番は同じでも制作時期が異なると全然違う色合いになり貼ったときに色ムラでまだら模様になります。

今、壁や床に張ってあるタイルは廃盤や製作中止になってるケースがほとんどです。特注で製作しないといけないと言う事です。

当然ながら特注なんで値段は高いですし、完璧に同じものと言う事はありません。無駄がないように大規模修繕業者との発注調整が必要です。

マンションタイルの剥落の原因は?発生する原因とは?

外壁剥落をはなんで発生するのか?

タイル剥落のコンクリートとタイル張り仕上げ隙間がある事を浮きと言います。この浮きが下記の内容で剥落する原因を生みます。

  • 温度差による伸縮と膨張ではがれ地震などの 建物の変形、揺れに剥がれが出ます。
  • タイル目地などからの吸水により膨張が生じ、乾燥する事によって収縮します。
  • 鉄筋の被り厚さ不足 鉄筋の被り厚さ不足により鉄筋に錆で膨張します。※建築の際に施工不良(工事が適正に出来ていないかった)

大規模修繕では、皆さんで積立したお金を使って修繕をします。


外壁の見た目も重要ですが、何が大事か、優先すべきかを考え大規模修繕の内容について検討していくと良いでしょう。

今から、大規模修繕を行う組合は必要最低限の知識は持っていないと損します。


特にタイル張りに関しては脱落や剥離等の施工不良に起因する部分もあるので、打音検査と言われる検査で下地補修範囲を決めて工事方法を決めていくので、タイルの確認とチェックは非常に時間が掛かります。

タイル張り替えの費用の相場と費用の目安は

大規模修繕でタイル張替えの費用の相場は?

タイルを張替える工事費用目安として

約500円/1枚程度の費用が掛かります。あくまで目安です。

欠け・ひび割れ・剥がれが起きているタイルは、部分的に新しいタイルに交換します。古いタイルをサンダーなどの工具を使っていったん剥がし、コンクリートの「目粗し」を行って、モルタル接着剤とタイルが密着しやすい下地を作ります。

剥がしていたタイルをモルタル接着剤で再び貼りつけ、目地部分にもモルタルを詰めて、見た目を整えて張替えは完了です。

タイルの浮き調査の方法・張替費用 タイルの浮きの場合は、足場から打診・打音ハンマーで検査します。

浮きがある部分をテープなどでマーキングしてナンバーを記入し、そのトータルの面積を㎡単位設計数量に㎡あたりの浮き張替えの単価を掛けて予算金額を算出します。

金額としては1㎡あたり、200円~350円/m2になります。

ただ、撤去には費用費用が別途生じますので実質500円/m2~で材料込みで見ておくといいかも知れません。

大規模修繕でタイル張り替え方法手順とは

タイル張替えは音がすごく響いてうるさい!

管理記録 外壁タイル浮き張り替え
  1. カッター入れ:目地を切り込み入れます
  2. ハツリ:振動を与えて、古いタイルを壊してはがします。
  3. 清掃:はがした面を掃除します
  4. プライマー:接着材を塗ります
  5. 圧着セメント:タイルの下地モルタルを塗ります(状況によりボンド)
  6. タイル張りを行います:しっかりとタイルの後ろにモルタルが充填されている。
  7. 目地うめ:タイルの目地を入れて・掃除をします
  8. 施工完了:工事完了

このような手順で張り替えします。

加圧注入によるマンションタイル改修費用

注入でも後々に剥落して落下することがあるので注意が必要

管理記録 外壁タイル浮き補強

数か所で浮きが起きている時は、タイル内部に表面からエポキシ樹脂を注入し、上から押さえて固定する工事が行われます。

タイルとタイルの目地にドリルで穴を開け、内部にエポキシ樹脂を注入することで、タイル内部の浮きを解消する工事です

あくまで目安ですが
約500~900円/1箇所あたり掛かります。

大規模修繕の注入タイル補修方法

こちらは、硬化樹脂を流し込みになります

  1. 施工前:テープを張って施工部分を位置出します
  2. 孔あけ:目地にドリルで穴をあけます
  3. エポキシ注入:硬化樹脂を入れ込みますが、圧力が掛かるのでタイルがはがれる場合があります
  4. 清掃:穴の中を清掃します
  5. ピン入れ:ピンを入れる事で引っ掛かりを作ります
  6. 目地埋め:タイルの目地を入れて・掃除
  7. 施工完了

ピンを入れるだけなので、本当に効果があるかは証明出来ないです。多くのマンションでこの方法は採用されてる。

マンション大規模修繕工事の大事なことしてまとめ

この大規模修繕のブログは住民の目線でマンション管理組合として修繕委員に対して工事の大切なポイントをまとめています

外壁調査は瑕疵(保証期間)が過ぎるまえに打音調査をする事で大規模修繕を実施前の前年等でチェックしておく事で、不具合が生じたときに交渉が速やかに行えます。

また修繕積立金も大事なお金なので瑕疵期間であれば、不具合を探して交渉のちに安価に抑えることも可能になるかも知れません。是非一度確認してみて下さい。

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Posted by nekomaru