外壁タイル剥落の原因とは?原因から防止対策まで分かりやすく解説!

2020年11月6日大規模修繕工事,管理組合知識不具合記録,大規模修繕

この記事では、マンションやアパート・戸建て等で起こる外壁タイルが剥落してしまう原因を分かりやすく解説していきたいと思います。

また、外壁タイルが剥落しないためにはどうすればいいのか、防止対策も合わせて解説していきたいと思います。

日々、生活していて建物の外壁に目を向けてみると「あれ?タイル浮いてない?」と不思議に思うのではないかと思います。

実は、タイルが浮いてしまっている原因をそのままにしておくといずれ、剥落し、人にけがをさせてしまうトラブルが起こる可能性があります。

そこで、今回は外壁のタイルが剥落してしまう原因と対策について分かりやすく解説していきたいと思います。

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外壁タイルが剥落してしまう原因

外壁タイルが剥落してしまう原因はいくつか理由があります。

タイルの不具合を見抜くのは大変です。技量だけでなく天候も左右される

主に考えられる理由としては、以下の通りです。

  • タイルとコンクリートがくっついてない(接着剤がちゃんとついてない)
  • タイル下地面がツルツル・接着面積が小さい
  • 夏場に接着材がすぐ乾いてくっついてない
  • 冬場接着ボンドが凍ってしまっていた
  • 監督の検査されてない→論外

では、それぞれ原因を解説していきます。

タイルとコンクリートがくっついてない(接着剤がちゃんとついてない)

そもそも外壁タイルを貼るときは以下の方法で行っていきます。

外壁タイルの貼り方
  1. 新しいタイルを貼り付ける部分の下地を除去する
  2. 除去した部分を高圧洗浄などで清掃する
  3. 圧着セメント(接着剤)を塗布し、タイルを揉みこむように貼り付ける
  4. 接着剤が硬化したら目地詰めを行う

タイルの接着面は、「裏足」と呼ばれるデコボコした形になっており、この部分の接着剤が十分に充填されていないと、タイルが剥落してしまう場合があります。

裏足のあるタイルは「2丁掛けタイル」といわれ、多くのマンションで使用されています。

写真のタイルを見ると、凸凹になってモルタルやボンドが食い込みやすいようになっていることが分かります。

タイル下地面がツルツル・接着面積が小さい

マンションの工事ではコンクリートを流し込むために、木製や金属製の型枠を使用します。

コンパネと呼ばれる合板を使うと、コンクリート表面が「ツルツル」に仕上がるため、タイルや塗装の付着性が低くなってしまいます。

タイルの浮きが多く発生しているマンションでは、タイルが剥がれた箇所のコンクリートの表面は、「ツルツル」の仕上がりの場合が多くなっています。

そのため、そのままタイルを貼って剥落させてしまう原因ともなっています。

タイルの下地面がつるつるの場合はどうやって貼るの?

コンクリートの下地面は、少しだけざらざらに削ってから貼るようにします。

すると、コンクリートの面にも接着剤が入り込むのでより強度の高いタイル補修を行うことができます。

逆にコンクリート面がツルツルのまま貼っていることが分かったら施工不良である可能性が高いです。

夏場・冬場の環境によるタイル剥落

夏の暑い時期にタイルを貼る場合、モルタル(接着剤)がすぐに乾いてしまい、接着剤不足でタイルに十分なモルタルを塗布することができなかったというトラブルが起こることがあります。

また、逆に冬場の寒い時期だと、モルタルが凍ってしまうことで接着剤不良となってタイルが剥落してしまう可能性があります。

こうした気温変化・地域環境を考慮してタイルを貼り付けるようにしなければなりません。

コンクリートも季節で変化する?

コンクリートもゴムのように、夏場は伸びたり、冬場は縮んだりすることがあります。

そのため、高速道路などではこうした伸縮を考慮してつなぎ目を作ったり対策を行います。

職人さんそのものの技量がない・監督の検査されてない→論外

人的要因の施工不良は完璧な手抜き工事です。
決してあってはならないことですね

「なんとなく」の曖昧な感覚で行うことで、甚大なヒューマンエラーを起こす可能性があります。

そのため、工事には綿密な工程があり、徹底した安全管理のもとで行われていることを重々に承知しなければなりません。

実際に起こったタイル剥落トラブルとその原因

筆者のマンションでは販売会社と施工会社に責任を追及しています

筆者のマンションは東面脱落が2014年に発生し、施工不良が発覚しました。

2014年に緊急対応で剥離面のタイルを撤去しましたが、タイル面のコンクリートがツルツルなのが写真を見てわかるかと思います。

なぜ一か所だけ塗ったようなあとがあるか?真ん中だけコンクリートの型枠の継目があるので、【目地払い】という処理だけで当時の建設会社は施工しているのではないかと考えています。

本来であれば、コンクリートの直の面は多少面を荒らす(ざらざらにする)ようにします。

その後の対策は?

部分的に補修修理していますが、タイルの不具合がさらに広がっております。

ただ、最初の写真のような不具合を放置した状態で実際に脱落によるケガがあった場合、放置していたらと思うとゾッとします。

2014年の緊急対応の際には、剥離面タイル下地取り直し新規でタイルを張り直しました。

タイル剥落の原因は事前に対策することができる

タイルを付ける現場監督のお仕事は、タイルの工事中に材料の確認・自主管理を主な業務としています。

その中で足場を撤去する前にタイル完了検査を実施するのですが、業務に追われて、していない監督もいますので、そういった人的な要因があります。

心配であれば、施工当時の資料等や工事写真を提示してほしいとお願いすると良いでしょう。

このような資料や帳票も一般的なものは5年間で捨てられて、10年保管の書類も建設会社は保管義務が無くなるので出来るだけ早く閲覧し問題を見てみるのもカギです。

また、打音調査を自分たちで定期的に行うこともタイルが剥落してしまうことを未然に防ぐことができます。

一度、心配であればこうした打音用工具を使って自分たちで調べてみるのも良いでしょう。

タイル剥落対策の必要性

外壁が実際に剥落して歩行者や通行人に当たるとマンションの管理責任に問われることがあります。

こうならないためにもきちっとした対策をしなければなりません。

またタイル施工不良の原因を知らず大規模修繕を行ってしまった場合には、すごく費用が掛かります。

私たち管理組合は建設会社や販売した不動産会社とも交渉をしてますが、相手はやはり業界でお仕事しているので専門的な知識でわざと交渉の中で専門的な用語を言われてきます。

なかなか複雑な問題です。

まとめ

10年経過すると責任が販売元から離れてしまいます。さらに問題になるので10年以内に調査を行って大規模修繕を計画するべきかと

上記のような不具合の原因を明らかにするには、きちんとした調査を⾏わないけませんねが理想的な対応は、足場を掛けなおして全数検査ですが理想です。

足場を組めば多額の費用が発生します、ゴンドラによる検査や赤外線検査等の検査方法もあります。瑕疵担保期間であれば前回説明したように交渉を進めていく方がいいです。