外壁タイル脱落の原因は?剥落要因のまとめ大規模修繕ブログ

2020年11月6日大規模修繕工事,管理組合知識大規模修繕

大規模修繕の施工不良やタイル施工不良、ゼネコンの隠蔽を見抜くために大規模修繕工事の際には、専門家でない私たちは、全て工事業者とか、管理会社にお任せで果たしていいのでしょうか?

タイルの施工不良を見抜く為にはどうすればいいのか実例をもとにまとめてみました。

マンションの外壁タイルの脱落の写真をもとになんでマンションのタイルが脱落するのか?を考えてみました。そこには施工の難しさが見えてきました。

マンション大規模修繕ではタイルの浮きは費用の増加や問題を引き起こします
管理組合目線でタイル剝落についてまとめてみました。大規模修繕工事に伴い週刻みで進捗をまとめていましたが、今回は剝落の要因だけをまとめます


このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

管理組合が知りたいタイル脱落原因調査方法

タイル剥落現場写真

実際の剥落の写真です。タイルの剥落が生じたた状況です。

大規模修繕で大きく費用がかかったタイルの張り替え作業になりますが、外壁が実際に剥落すると歩行者や通行人に当たるとマンションの管理責任に問われることがあります。

タイル剥落原因と要因のまとめ

管理組合としては、販売会社と施工会社に責任を追及しています

管理組合としての知識として、何故タイルが落下したかを原因追究が必要です我々のマンションは東面脱落が2014年に発生し、施工不良が発覚内容ですタイルが隆起して5センチ程度せり出してます。非常に危険な状態です。

2014年に緊急対応で剥離面 タイル撤去しましたが、タイル面のコンクリートがツルツルです。

タイル剝落下地施工不良

なぜ一か所だけ塗ったようなあとがあるか?真ん中だけコンクリートの型枠の継目があるので、【目地払い】という処理だけで当時の建設会社は施工している。

本来であれば、コンクリートの直の面は多少面を荒らす必要がある(ざらざら)にするようにします。

2014年の緊急対応の際には、剥離面タイル下地取り直し新規でタイルを張り直しました。

以降での調査では部分的に補修修理しており、タイルの不具合がさらに広がっております。

ただ、最初の写真のような不具合を放置した状態で実際に脱落によるケガがあった場合にはどうするんでしょうか?

ゼネコン施工でのタイルの貼り付け不良の原因

タイル剝落下地施工改修

タイルの不具合を見抜くのは大変です。技量だけでなく天候も左右される

  • タイルとコンクリートがくっついてない(簡単に接着剤がちゃんとついてない)
  • タイル下地面がツルツル接着面積が小さい
  • 夏場に接着材がすぐ乾いてくっついてない
  • 冬場接着ボンドが凍ってしまっていた。
  • 監督の検査されてない→論外

またタイル施工不良の原因を知らず大規模修繕を行ってしまった場合には、すごく費用が掛かります。

私たち管理組合は建設会社や販売した不動産会社とも交渉をしてますが、相手はやはり業界でお仕事しているので専門的な知識でわざと交渉の中で専門的な用語を言われてきます。

なかなか複雑な問題です。

タイルの剥離する問題と施工不良について

タイル剝落下地、タイル裏足確認

しっかりとタイルの検査をすることが一番重要です。

タイルの裏面の処理と剥落が関係している

タイルとコンクリートがくっついてない(簡単に接着剤がちゃんとついてない)

「裏足」と呼ばれる、デコボコした形になっています。裏にモルタルを塗ります。

専門的には圧着セメント(タイル専用の接着材と思ってください。)この裏足に塗ることで張り付ける面に対してタイルをペタッて張った際に、裏のデコボコに接着材が充填されますよね。これが、タイルの剥落防止になります。

圧着セメント(接着材)が充填されていないと隙間が出来てしまいタイル剥離の原因の1つになります。

このタイルが2丁掛けタイルと言われて多くのマンションに貼られています。

実施のタイルの後ろは、このように凸凹になってモルタルやボンドが食い込みやすいようになってます。

コンクリートの型枠がタイル剥落の原因?

タイル貼る面がツルツル 大根おろしみたいな表面なら接着する面積が多いのでタイルが張り付きやすいですが

マンションの工事ではコンクリートを流し込むために、木製や金属製の型枠を使用します。コンパネと呼ばれる合板を使いますコンクリート表面が「ツルツル」に仕上がるため、タイルや塗装の付着性が低くなってしまいます。

タイルの浮きが多く発生しているマンションでは、タイルが剥がれた箇所のコンクリートの表面は、「ツルツル」の仕上がりの場合が多くなっています。

夏場・冬場がタイル剥落の原因?

  • 夏場の熱い時期にタイル張った・・接着材がすぐ乾いてくっついてない
  • 冬場タイル貼るときにボンドが凍ってしまっていた。

コンクリート面が夏場熱い状態でモルタルでタイル貼るとわかりますよね。すぐに「モルタル」が乾いて、そのまま固まると水気がないので固まりが悪いですよね。

それから、冬の工事の場合、雪の中でタイル貼って夜にタイルのモルタルが凍ってしまったということもあり得ます。

建物構造や地域で変わる気象条件ですね。

夏に工事するか冬で工事するのか変わってきます。ゴムを例えば夏外に置いておくとどうなりますか? 熱で伸びませんか?
逆に冬はゴムを外に置いておくとカチカチに縮む事ありませんか?

これ、嘘ではなくコンクリートも多少伸びたり縮んだりします。その為、継ぎ目にコーキングでひび割れ防止処理等もされてます。高速道路でガタン・ガタンとたまに繋ぎ目で車がはねる事がありますが、道路も伸びる事があります。タイルも伸びたり縮むときに引っ張れて落ちる事があります。ほとんどないですが・・・風・地震の影響も当然ありますよ。

作業員と監督の能力でタイルが剥落?

人的要因の施工不良は完璧な手抜き工事

  • 職人さんそのものの技量がない→論外
  • 監督が忙しいからと検査してない→論外

ここが「一番のヒューマンエラー」ですね。

だってルール能力がないというのはルールを従っていないということですね。

  • 工事現場でよくヘルメットかぶっていない人いますよね。似たような感じですね。
  • ルールを守らないこれぐらいなら大丈夫で工事している人もいます。

だから、工事中にもこれぐらいならいいや、職人さんによる工事が起因している場合もあります。工事も忙しい、時間もないからということもあり手抜きが発生させてしまいます。

施工工事に不良があったら即追及!

また監督に関しては工事中にはタイルの工事中に材料の確認・自主管理が業務です。その中で足場を撤去する前にタイル完了検査を実施するのですが、業務に追われてしていない監督もいますので、そういった人的な要因があります。

特に施工当時の資料等や工事写真を提示してほしいとお願いすることも大切です。

このような資料や帳票も一般的なものは5年間で捨てられて、10年保管の書類も建設会社は保管義務が無くなるので出来るだけ早く閲覧し問題を見てみるのもカギです。

外壁タイル脱落大規模修繕ブログまとめ

10年経過すると責任が販売元から離れてしまいます。さらに問題になるので10年以内に調査を行って大規模修繕を計画するべきかと

上記のような不具合の原因を明らかにするには、きちんとした調査を⾏わないけませんねが理想的な対応は、足場を掛けなおして全数検査ですが理想です。

足場を組めば多額の費用が発生します、ゴンドラによる検査や赤外線検査等の検査方法もあります。瑕疵担保期間であれば前回説明したように交渉を進めていく方がいいです。