マンション大規模修繕コンサルタントを選ぶ方法と選任するポイント

2020年11月6日大規模修繕工事,管理組合知識大規模修繕

大規模修繕工事のコンサルは必要か?そのコンサルタントを選定する方法てはマンション管理組合としては管理管理会社と通して、大規模修繕を普通に行い建物を工事した業者さんで工事してもらうのが一番いいと思いますが、安くしたり、他の会社でやってもらう方法もあります。

大規模修繕は大きな費用が発生する工事です。

また、大型のマンション等では管理会社と管理組合だけでは大規模修繕業者を決定するのは本当に難しいです。

そこで必要になるのでが大規模修繕コンサルタントです。当マンションも不具合を証明し工事監理するのにあたりコンサルタントに委託契約してます。今回はそのコンサルタントを選ぶ方法になります。

管理組合は一番安くて、技量のある工事業者を選ぶのは困難です。コンサルティングをしてくれる設計監理のプロを見つけることで工事業者に騙されるないための防衛手段です。私たちは大規模修繕工事実施前に不具合があったため、設計監理を入れて販売会社と施工会社に追及をしています


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大規模修繕コンサルタントを選ぶ方法

腐ったコンサルティング会社には注意!

まずはこのNHKの特集はご存じでしょうか?このように修繕積立金をエサに群がる悪質な建設会社はいます。当然コンサルタントもそうです。

コンサルタント会社が建設会社などと癒着しつていることもあり、建設工事費用に上乗せしてバックマージンをもらう悪質な行為があります。


民間工事の為なかなか歯止め効きかないらしいです。コンサルタントを選ぶにも選択の方法がありますね。

コンサルタントを選ぶ事前基本的な知識

インターネットでコンサルタントやマンション改修をマッチングサイトがありますが、マッチングサイトはやめた方がいいです。

あれはあこぎな商売で、見積もりにマッチングサイトの会社の経費が上乗せされて見積もりが出てきます

なんかよくわからない一般社団法人・NPOの協会です。安心して任せられません
Googleで広告で出てくる会社も怪しいところもあります。

建設会社や管理会社からの紹介でのコンサルタント会社に関してはやめたほうがいいです。これがバックマージンになる可能性があります。

大規模修繕セミナー開催を頻繁にやっているとこのは注意が必要になります。
都・県でも紹介してくれるところはあります。

当組合ではお願いしてコンサルタントから聞きましたな話しですが、管理組合がだまされたケースもあります。

安いコンサルタントを管理組合が探してきたとの事ですがコンサルタントは大規模修繕の見積を何社か事前に紹介指名されて見積もりを出してきたとの事です。

コンサルタントが独断で自分とつながってる業者とリベートで動いていたという事で、このコンサルタントが見積もりをとっていたのに、実際には追加工事も多く費用請求も都度多く、結果あとから調べてみたら工事項目や仕様実際より多かったとのことで、この工事見積や追加工事にバックマージンが上乗せされ、コンサルタントが儲けていた内容だったと、このような事のないようにないといけないですね。

設計・工事監理コンサルタントの役割とは

設計と監理は大きく意味合いが違うので、計画か検査かを選ぶ必要がある

  • 設計監理コンサルタント大規模修繕で工事をどのように行うかのプランを考え、費用をまとめて大規模修繕業者を選定して全体コストを削減等を考え、長期修繕を計画設計する
  • 工事監理コンサルタントは大規模修繕工事の工事中に、工事が適正に行われているか段階ごとに検査していき、管理組合と変わって工事の適正化をチェックして監理する

大規模修繕設計監理を選ぶ方法として

設計監理方式 とはコンサルタントを使うことで)設計と施工を分ける方法です。

  1. 設計事務所が大規模修繕の計画設計します
  2. 大規模修繕を行う施工会社を見積取得してもらえる。
  3. コンサルタントがチェックして見積もりを精査します。
  4. コンサルタントが、コストダウンや工事の見直しが働くか設計事務所に確認可能施工会社の選定や施工内容および見積り(施工費用)の取り直し可能コンペで施工会社の実施を行う

その中で工事中の工事監理※別途を委託することもできますも可能です。

普通は管理会社が見積もりを工事業者に工事する形がほとんどですが、設計コンサルタントにて見積書が提出された段階で施工会社を選定する事もあります

その業務を行っていただく設計監理のコンサルタントを選定方法として以下にまとめます。

理事会が実際に選定した設計監理3社

管理組合理事会は総会決議でコンサルティング会社をプレゼンで選定した

  • 小規模設計監理会社(A社小さめの会社です)
  • 中規模設計監理会社(B社中堅ですが、設計・監理で実績あり)
  • 大規模設計監理会社(C社大手の大企業)

最近では設計事務所がコンサル会社やNPOを名乗ることが増えているが、実態は、設計事務所の受注活動であり、中立のコンサルティングではない場合あるとニュースでもあり、裏で施工会社との不明朗な取引を行う場合会社もいると聞きました為、副理事長のツテで公正になるように探してもらいました。

  • 小規模設計監理会社:A社は管理会社経由で探してもらい、選定方法もバラバラでコンサルタントを集めてきました。
  • 中規模設計監理会社:B社は副理事長の知り合いの知り合いからの紹介
  • 大規模設計監理会社:インターネットでC社を探してきてます。

コンサルタント選定にはプレゼンで見極

A社・B社・C社にプレゼンを行ってもらうことで理事会で取り決めし、大規模修繕業者コンサルタントとの実績・改修の流れ・アフターフォローを提案して頂くなか当然ながら追加提案等を各社から提示してもらい理事会での選定を実施した流れです。

当管理組合としては、結論からして中規模設計監理会社に費用面と内容からしてお願い致することを取り決めました。

  • A社小規模設計監理会社のプレゼン内容
    • 経験はありますが1名の会社の為資本金やプレゼン資料もなかなかの資料でしたが1名での他の案件との掛け持ちや年齢的・プレゼン対応等もいまいちでした。
  • B社中規模設計監理会社のプレゼン内容
    • 実績やノウハウは一級建築士のベテランって感じです。工事監理面まで考えられておられてまして、安心感はあります。特に施工実績と人数もそれなりにいらっしゃる中で修繕計画の提案はプレゼン含め上手でした。
  • C社大規模設計監理会社のプレゼン内容
    • 大手でさすがにCMにも出る関連会社になりますので、サービスや資料や安心感はありますが、費用は当然ながら高いです。委託するには費用面で厳しいです。

費用の支払の目安としては

費用対効果を見極めてコンサルティング会社を選ぼう


支払いは着工、設計図書の納品、工事業者選定での設計費用費用はお見せ出来ませんが50万以上~150万設計管理の相場です。

工事監理は大規模修繕業者決定する際にお願いするか決めさせて欲しい要望をお願いしています。

設計監理を入れるメリットとデメリットはありますが、当マンションでは不具合が多い中でコンサルタントを入れることで不動産会社と建設会社の交渉見積もり等では非常に有効です

ただ、一概にすべてマンションで費用かというと理事会でよく話すことが日必要です。

 マンション大規模修繕コンサルタントまとめ

ゼネコンとの交渉もまだ解決してませんが、このようなコンサルタントを入れるとことで大規模修繕業者の選定から工事監理まで円滑になります。
当然確認してますが、当組合が依頼している社団は管理組合が依頼した会社の名前もあり安心です。20社以上のコンサルがおられ、いろいろ参考になる話も聞いてます

設計監理は改修設計とも言われ、事前に工事費用を把握出来き為、不動産会社とも打合せも出来、入札から工事業者選定までスムーズにで出来ますが、ただ小さなマンションや中型マンションでは逆に費用がかさばり、結果高くなることもあるので管理組合と管理会社との打ち合わせ協議を進めていく必要があります