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マンション大規模修繕コンサルタントを選ぶ方法と選任するポイント

2020年11月6日大規模修繕工事,管理組合知識不具合記録、大規模修繕

この記事では、マンションを大規模で修繕工事を行う場合に必要な「マンション大規模修繕コンサルタント」の必要性とコンサルタントを選ぶポイントを解説していきたいと思います。

マンション大規模修繕は、管理組合を通して依頼を受けて工事の行程を施工業者と依頼管理組合の橋渡し的役割となる方を指します。

コンサルタントに依頼せずとも、直接施工業者さんとやり取りをして工事をしてもらう方が安く済みますが、大規模な修繕工事となると、書類などが複雑化していきます。

そこで、今回はマンション大規模修繕コンサルタントの必要性や依頼する上でポイントとなることを解説していきたいと思います。

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マンション大規模修繕コンサルタントとは?

まず、マンション大規模修繕におけるコンサルタントはどんな仕事をするのか、その役割や必要性から見ていきましょう。

マンション大規模修繕(設計監理/工事監理)コンサルタントの役割

マンション大規模修繕におけるコンサルタントの役割は、以下の通りです。

  • 修繕工事計画の作成
  • 大規模修繕で必要な予算と修繕積立金の算出
  • 施工業者選定のサポート
  • 修繕工事の管理
  • 工事内容のチェック
  • アフター点検
  • 修繕完了後のサポート業務

等を行っていきます。

主に管理組合の方には行うことが難しい部分をサポートしてくれる役割を持っているということです。

このマンション大規模修繕コンサルタントは2つに分けることができ、それぞれ「設計監理コンサルタント」「工事監理コンサルタント」に分けることができます。

設計監理コンサルタントとは?

設計監理コンサルタント…大規模修繕で工事をどのように行うかのプランを考え、費用をまとめて大規模修繕業者を選定して全体コストを削減等を考え、長期修繕を計画設計する

工事監理コンサルタントとは?

工事監理コンサルタント…大規模修繕工事の工事中に、工事が適正に行われているか段階ごとに検査していき、管理組合と変わって工事の適正化をチェックして監理する

設計と監理は大きく意味合いが違うので、計画か検査かを選ぶ必要があります

マンション大規模修繕コンサルタントが必要な「設計監理方式」発注

マンションの大規模修繕を行う際、施工業者に発注する方法は3通りあり、

  • 設計監理方式
  • 責任施工方式
  • コンストラクション・マネジメント方式

となっています。

中でも、コンサルタントが必要となる発注方式が「設計監理方式」となっており、コンサルタントを使うことで設計と施工を分けて発注を行う方法とされています。

どのように、発注から施工まで行っていくのかは以下の通りになります。

  1. 設計事務所が大規模修繕の計画設計します
  2. 大規模修繕を行う施工会社を見積取得してもらえる
  3. コンサルタントがチェックして見積もりを精査します
  4. コンサルタントが、コストダウンや工事の見直しが働くか設計事務所に確認可能施工会社の選定や施工内容および見積り(施工費用)の取り直し可能コンペで施工会社の実施を行う
工事中の工事監理について※別途を委託することもできますも可能です。

普通は管理会社が見積もりを工事業者に工事する形がほとんどですが、設計コンサルタントにて見積書が提出された段階で施工会社を選定する事もあります。

マンション大規模修繕コンサルタントの費用

支払いは着工、設計図書の納品、工事業者選定での設計費用で構成されており、全部合わせて50万以上~150万設計管理の相場です。

マンション大規模修繕コンサルタントの必要性

費用対効果を見極めてコンサルティング会社を選ぼう

マンション構造規模によりますが、大型のマンションであるほどそれだけ大規模な修繕工事を伴うので、施工をしてもらえる業者は慎重に選ぶ必要があります。

そのため、施工業者を選ぶときは困難を極めるのでこうしたコンサルタントに依頼すると良いでしょう。

ただ、大規模な修繕工事にコンサルタントが絶対に必要かというとそうではありません。

施工業者を自分たちで依頼することができれば、コンサルタントに依頼する必要はないですし、小規模なマンションであればコンサルタント料の方が修繕費用を上回る場合があります。

あくまで、修繕費用から賄えること、大規模で施工業者を選ぶのに悩む、修繕に関す手続きを代わりにしてもらいたいなどの要望があればコンサルタントに依頼すると良いでしょう。

ポイント

設計監理を入れるメリットとデメリットはありますが、コンサルタントを入れることで不動産会社と建設会社の交渉見積もり等では有利に働く可能性が高くなります。

大規模修繕コンサルタントを選ぶポイントと注意点

マンション大規模修繕コンサルタントを選ぶ方法と選任するポイント

腐ったコンサルティング会社には注意!

リンク先を見てみると分かりますが、マンションの修繕積立金を狙った悪質なコンサルティング会社があるのも事実です。

この背景には、

コンサルタント会社が建設会社などと癒着していることもあり、建設工事費用に上乗せしてバックマージンをもらう悪質な行為があります。

民間工事の為なかなか歯止め効きかないらしく、巧妙な手口によって騙されてしまうことがあります。

また、最近では設計事務所がコンサル会社やNPOを名乗ることが増えています。

実際は、設計事務所の受注活動であり、中立のコンサルティングではないことが多く、また、裏で施工会社との不明朗な取引を行う会社もいるのでなかなか見破ることが難しくなってきました。

悪質なコンサルタントに騙されないためにもコンサルタントを選ぶ上で以下のポイントを知っておくと良いでしょう。

①マッチングサイトから依頼しない

インターネットでコンサルタントやマンション改修を依頼するマッチングサイトがありますが、マッチングサイトはやめた方がいいです。

あれはあこぎな商売で、見積もりにマッチングサイトの会社の経費が上乗せされて見積もりが出てきます

なんかよくわからない一般社団法人・NPOの協会です。安心して任せられません
Googleで広告で出てくる会社も怪しいところもあります。

②相場よりも低いコンサルタントに注意

相場よりも安いコンサルタントと契約してこのような騙されたケースがあります。

管理組合が探してきた安いコンサルタントは、大規模修繕の見積を何社か事前に紹介指名されて見積もりを出してきたものを見せてくれました。

コンサルタントが施工業者とやり取りをして見積もりを出してもらったにもかかわらず、追加工事・費用請求も都度多なっていたのです。

この何社も見積もりを事前に出せた背景には、コンサルタントが独断で自分とつながってる業者とリベートで動いていたことが分かり、各工事内容にバックマージンが上乗せされていたことが分かりました。

不明瞭な見積もりを出したり、現地を確認せずに何社も見積もりを出してもらうことはあり得ません。

やたら相場よりも安いコンサルタントは別で儲けている可能性があるので、依頼する場合はコンサルタント料が適切な値段かどうか調べてみると良いでしょう。

③過去の実績等がないコンサルタントに注意

コンサルタントに関する情報は少なかったり、どんなコンサルタントをしてきたのかが明確ではないコンサルタントは注意しましょう。

コンサルタントに依頼する前は、どんな実績があるのか、どんなサポート内容があるのか等、クチコミやコンサルタントの公式サイトをチェックして十分な情報を集めておくようにしましょう。

建設会社が紹介したコンサルタントに注意

建設会社や管理会社からの紹介でのコンサルタント会社は、建設会社と癒着している可能性があります。

こうした関係があるコンサルタントは、建設会社から紹介してもらってバックマージンを建設会社に支払っているとすると、このバックマージンが手数料に上乗せして不当な利益をもらうかもしれないからです。

そのため、コンサルタントに依頼する場合は、自分たちで見つけたコンサルタントに依頼する方が安全だといえます。

どこからコンサルタントの情報を得るべき?

コンサルタント自ら、セミナーを行っていることもあるのでそうしたセミナーに参加するのも良いかもしれませんが、中には頻繁にセミナー開催をして多くの依頼件数を獲得しようとしているコンサルタントもあります。

セミナー参加が怖いという方は県や市の建設関係の部署へ行けば、コンサルタント会社を紹介してもらうこともできます。

マンション大規模修繕コンサルタントを選任した方法事例

マンション大規模修繕コンサルタントを選任した方法事例

ここでは、実際に筆者のマンションを大規模修繕するときにコンサルタントへ依頼した方法を紹介します。

筆者のマンションは不具合箇所が多く、修繕は大規模なものになりました

コンサルタント会社をいくつかピックアップし、管理組合理事会の総会決議でコンサルティング会社をプレゼンし、プレゼンの印象が良かったコンサルタント会社に依頼しました。

ピックアップした設計監理会社は以下の3つにしぼって行いました。

  • 小規模設計監理会社(A社小さめの会社です)
  • 中規模設計監理会社(B社中堅ですが、設計・監理で実績あり)
  • 大規模設計監理会社(C社大手の大企業)

また、この3社にしたきっかけは以下の通りです。

  • 小規模設計監理会社:A社は管理会社経由で探してもらい、選定方法もバラバラでコンサルタントを集めてきました。
  • 中規模設計監理会社:B社は副理事長の知り合いの知り合いからの紹介
  • 大規模設計監理会社:インターネットでC社を探してきました

プレゼン内容について

A社・B社・C社にプレゼンを行ってもらうことで理事会で取り決めし、大規模修繕業者コンサルタントとの実績・改修の流れ・アフターフォローを提案してもらいました。

各社から追加提案等を提示してもらい理事会での選定を実施しました。

筆者のマンション管理組合では、結論からB社の中規模設計監理会社に費用面と内容からお願いするようにしました。

  • A社小規模設計監理会社のプレゼン内容
    • 経験はありますが1名の会社の為資本金やプレゼン資料もなかなかの資料でしたが1名での他の案件との掛け持ちや年齢的・プレゼン対応等もいまいちでした。
  • B社中規模設計監理会社のプレゼン内容
    • 実績やノウハウは一級建築士のベテランって感じです。工事監理面まで考えられておられてまして、安心感はあります。特に施工実績と人数もそれなりにいらっしゃる中で修繕計画の提案はプレゼン含め上手でした。
  • C社大規模設計監理会社のプレゼン内容
    • 大手でさすがにCMにも出る関連会社になりますので、サービスや資料や安心感はありますが、費用は当然ながら高いです。委託するには費用面で厳しいです。

まとめ

このようなコンサルタントを入れるとことで、大規模修繕業者の選定から工事監理まで円滑になります。

筆者のマンション管理組合が依頼している社団は、管理組合が依頼した会社の名前もあって信頼のある会社だと思います。

また、20社以上のコンサルがおられ、いろいろ参考になる話も聞くことができました。

設計監理は改修設計とも言われ、改修設計の面から見ることもできるので

  • 事前に工事費用を把握できる
  • 不動産会社とも打合せができる
  • 入札から工事業者選定までスムーズ

といったメリットがあります。

ただ小さなマンションや中型マンションでは逆に費用がかさばり、結果高くなることもあるので管理組合と管理会社との打ち合わせ協議を進めていく必要があります

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