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実録!マンション大規模修繕で発覚した地下ピットの不具合

2020年11月6日大規模修繕工事,管理組合知識不具合記録、大規模修繕

実録!マンション大規模修繕で発覚した地下ピットの不具合

この記事では、筆者のマンションの大規模修繕の際に発覚した地下ピットの施工不良と不法投棄についての実態をまとめていきたいと思います。

大規模修繕記録に関しては、こちらから全て見られるのでまだ見ていない方はご覧ください。

マンションの大規模修繕で通常、管理組合が確認するのは目に見える場所だけのみ確認することがほとんどではないでしょうか。

ですが、本当のマンションの品質を確かめるにはマンションの地下ピットを確認してみると把握することができるのではないかといえます。

そこで、今回は小さな点検口から降りた地下ピットの様々な施工不良の実態と理解しがたい不法投棄の数々についてまとめていきたいと思います。

マンションの管理組合になったら、目に見える場所だけでなく地下ピットや屋上などの普段目に見えない場所も確認することをおすすめします

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マンション大規模修繕で地下ピットも確認する必要性

普段、マンションの地下ピットに入ることはまずなく、そもそも地下ピットというものがあることすら知らなかったという方もいるかと思います。

まず、当マンションの実態をまとめていく前に地下ピットとは一体何なのか解説していきます。

注意

ピット内は死ぬ危険性があるので、決して一人で潜ることや、装備のないまま潜ってはいけません。
地下にはガスが溜まっていることもあるので一酸化炭素中毒になることもあります。

地下ピットとは?

地下ピットとは、作業員が排水管等の修理や交換をするスペースを指します。

築年数によって地下ピットがあるか分かりませんが、築年数が古いとピットがそもそもなかったり、あったとしても埋められていることもあります。

地下ピットは一般の人でも入れる?

地下ピットは、修理や点検のためにある空間のため、長時間滞在することも想定されていないことから換気口や通気口といったものはありません。

また、内部は有害なガス等が発生していることもあるので、危険を伴う作業とされているので、資格のない方・一般の方が入ることは禁止されています。

そのため、地下ピットに入るには専用の工具を使わないと開けられないような構造になっているので一般の方が入ることは難しいでしょう。

地下ピットに入る際はどのような資格が必要?

地下ピットで作業を行う際は、安全衛生法第14条の規定に基づき、「酸素欠乏・硫化水素危険作業主任者技能講習」を受講した方が作業責任者として1名ついて行う必要があります。

また、ピット内は水も溜まっていることもあり、泥水も溜まってますのでピットに入る準備(防汚服や照明の用意)を入念にしておくようにしましょう。

何も装備や資格等を持たずに入ると酸素欠乏症(酸欠:酸素濃度の低い空気を吸い込むことで、体に悪影響があること)になる可能性があります。また、酸素量10%以下の密閉された空間で一呼吸で命の危険にさらされる危険性があります。

※筆者は酸素欠乏作業・硫化水素主任者の資格を取得してるので、独自調査を行うことができます。

管理組合として地下ピットを確認する場合は、専門家に委託するようにしましょう。

マンション大規模修繕で発覚した地下ピットの実態

マンション大規模修繕で発覚した地下ピットの実態

大規模修繕にあたり、管理組合として工事自体が適切に行われたのかを確認するために、自主的に地下ピット(マンションの地下)へ潜入しました

今回は、一人で小さな点検口から地下ピットへ潜っていきました。

写真にあるように工事中に使われたであろう仮設電気がありました。コネクターや電球もそのままです。

施工不良とは?

法律で決められているJASS日本建築学会建築工事標準仕様書や建築基準法や様々な建設法規に基づき、設計図(意匠図/構造図など)どおり、法律どおりに施工されていないこと全般を指します。

(別名「施工不備」「施工ミス」)

今回はこの「施工不良」箇所をまとめていきます。

マンション建設ゼネコン不法投棄の実態

マンション建設ゼネコン不法投棄の実態

長靴とか段ボールのゴミがありました…

まず、進入してすぐの場所に使用しなかった残材や塗料などのゴミがありました。

報告もなく管理組合に無断で置いていることは問題です

マンション建設ゼネコン不法投棄の実態

壁紙や段ボール箱に入ったフローリングなどは湿気で傷んでいる可能性が高いです。

仮に見た目に傷みがわからなくても、適切に処分が必要です。

不法投棄に関して

廃棄物の処理及び清掃に関する法律では、不法投棄した者の責任ばかりではなく、適正な監督を怠った排出者(事業者)に対しても撤去などの措置命令が可能となっています。
また、不法投棄に対する罰金刑の最高額は1億円です。

地下廃材の靴・段ボール等は10年以上、誰にも気づかずここに放置してあります。

マンション建設当時のゼネコンが不法投棄した?

新築工事で当時の現場監督が指示したのでしょうか?

内装仕上げで使う材料のようですが、竣工検査等で手直しで使う予定で置いたのかもしれません。

万が一カビなど生えてたものだとするとたまんないですよね。

地下に躯体施工不良「かぶり厚さ」不足

地下に躯体施工不良「かぶり厚さ」不足

何か飛び出ている?

広い地下ピット内を進むと、写真にあるように「セパレーター」と言われるものが飛び出しているのが分かります。

このセパレーターが飛び出しているということはコンクリートの「かぶり厚さ」が足りないということが証明されています。

コンクリートのかぶり厚さとは?

コンクリートのかぶり厚さとは?

かぶり厚さとは、鉄筋を覆っているコンクリートの厚さを指し、コンクリートの表面から鉄筋の表面までの距離の適切度合いを示すものです。

鉄筋コンクリートはセメントのアルカリ性によって鉄筋が錆びるのを防ぐように覆わなければいけませんが、写真のように飛び出しているということは、鉄筋を覆っていないのでアウトとなります。

かぶり厚さが足りていないと、ひび割れなどから水分が入り込んで錆びてしまい、設計通りの強度を得られることができないので充分なかぶり厚さを確保しなければいけません。

配管の貫通穴がグチャグチャじゃん…
もうこれは手抜き工事ですね

かぶり厚さはこのように法律によって定められています。

〔建築基準法施行令第79条〕
鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、耐力壁以外の壁又は床にあつては2㎝以上、耐力壁、柱又ははりにあつては3㎝以上、直接土に接する壁、柱、床若しくははり又は布基礎の立上り部分にあつては4㎝以上、基礎(布基礎の立上り部分を除く。)にあつては捨コンクリートの部分を除いて6㎝以上としなければならない。
2 前項の規定は、水、空気、酸又は塩による鉄筋の腐食を防止し、かつ、鉄筋とコンクリートとを有効に付着させることにより、同項に規定するかぶり厚さとした場合と同等以上の耐久性及び強度を有するものとして、国土交通大臣が定めた構造方法を用いる部材及び国土交通大臣の認定を受けた部材については、適用しない。

これらの施工不良を見る限り、

公共建築工事標準仕様書、建築基準法施行令、JASS5による規定の全ての施工基準を守れてません。

施工不良というか品質基準を順守できてないのは遺憾です。

コンクリート内に様々な異物が埋まっていた!

コンクリート内に様々な異物が埋まっていた!

ボールペンがコンクリートに入ってますよ!

写真暗くて写りませんでしたが図面もコンクリートに入ってます。さらに木も埋まった場所もありました。

ダメ穴から様々な異物が飛び出ている

ダメ穴から様々な異物が飛び出ている

地下から工事中に材料出し入れしていたダメ穴と言われる場所ですが、コンクリートをあとから塞いだ場所からそこらじゅうに垂れて出ていることが分かります。

まとめ

地下には配管がたくさんあります。

狭くて高さも低くく、腰を曲げて小さな壁の穴を伝わって入らないといけないです。

湿気にまみれて、服もドロドロです。

施工不良はたくさん資料を集めることが重要です。

おかしいと思った内容をまとめて記録していくことがポイントです。

ただ、マンションの隠蔽部と言われる配管のパイプスペースや普段立ち入りしない場所がどうなっているのかマンションの管理組合は確認は必要です。

以上地下ピットの確認はマンションの施工した工事会社には大きな効果がありました。

やはりごみを置いて帰るところはなかなかですね。

今後もこのような証拠集めを致します。

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