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アパート経営で必要な資金はいくら?建築資金から考える資金計画の大事なポイント

2020年11月25日投資,生活に少し役立つ情報

この記事では、アパート経営をしていくうえで必要となる資金を、建築資金から算出して資金計画を立てる方法を解説していきます。

アパートを建てるためには、建物の建築費はもとより、各種申請にかかる諸経費、税金など、様々な費用があります。

様々な資金が必要になるアパート経営ですが、実際どのくらいの資金が必要なのかよく分からないですよね。

そこで今回は、建築資金を調達する際に必要な「資金計画」の立て方を建築資金から算出して解説していきます。

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

アパート建築資金の内容

まず、資金計画を立てる前に、アパートを建設する際の建築費用が一体いくらかかるのか解説していきます。

アパートを建てるために必要となる建築資金としては、一般的に建物本体の工事費用だけではありません。

水道やガスの引き込みや、地盤改良や外構工事を附帯工事費用もかかります。

行政や役所や登記など諸経費、税金なども経営者にかかってきます。

そんな建築資金や諸費用については、次のようになります。

建築資金での掛かる費用の内容とは?

建築本体工事はハウスメーカーや工務店に依頼するとした場合にはこのような大きな項目で分かれます。

  1. 本体工事費用
  2. 設計監理費用
  3. 建築確認申請等の費用

他にもこのような費用が掛かってきます。

附帯工事(建物以外に掛かる費用)

  • 外構工事のアスファルト舗装や門フェンスなどの工事費用
  • 解体費用は建物を壊す場合には解体費用
  • 水道やガス工事の引き込み費用
  • 土地の地盤が弱い場合には地盤改良費用

他許可申請に関わる場合の費用

  • 農地転用に関わる申請費用
  • 大きな土地や崖等での開発許可申請費用
  • 所有権登記等手続代行手数料など
  • 表示登記手続代行手数料など

融資借入や税金に関わる費用

  • 融資保証料など斡旋手数料
  • 火災保険料や損害保険
  • 不動産取得税
  • 登録免許
  • 印紙税

他にもいろいろ費用は掛かります。

不動産経営の資金計画作成のポイント

こうした多くの項目を自分自身だけで把握するのには限界があります。

そこで、ハウスメーカーや工務店での相見積もり等で必要となる建築資金を把握すると分かりやすいのではないかと思います。

具体的に資金をどのように調達するかという「資金計画」を営業と考えていくのか、自分で考えていくのかが必要になります。

こうした資金調達に関わる資金計画をどう作成していくのか3つのポイントに分けて解説していきたいと思います。

借入の返済期間

借入の融資返済の期間は「短期で行うのか、長期で行うべきなのか?」を考えていきます。

返済期間を長い期間で設定する場合

長期で返済するメリットとしては、以下のようになります。

  • 返済期間を30~35年と長期にした場合には、当然ながら、借入した金融機関への返済する金額は少なくなる
  • 長期での返済期間では、相続税対策が必要な方や家賃収入を生活費の一部としたい方には長期借入として、メンテナンス等の費用や耐久性もいい重量鉄骨造やRC造のアパートなどが適している

つまり、長期間返済するように計画すると、

相続税対策を目的として、アパート経営を行なう場合は、借入返済期間を30~35年という長期にわたって設定するケースがいい

ということです。

短い期間で返済する場合

短い期間での返済により、月々の金融機関への返済額はやはり高くなってしまいます。

たた、金利負担が軽くなりますので、アパートの収益性を当然ながら多くなるのです。

短期間に投資金額を回収したい方や更に早くアパートを考慮よく建てたい複数棟経営した人に適した資金計画になります。

この計画には投下資本が少ない木造のアパートが向いているといえるでしょう。

長期にするのか、短期にするのかは事業の目的と照らし合わせ、適正な返済期間を選択しましょう。

経営の自己資金と借入金の比率

資金計画を立案するなかで重要なのが、自分で用意出来る自己資金、金融機関などから借入れる借入金との割合になります。

この借り入れの比率を解説していきます。

全額借入の場合での資金計画

メリット
  • 相続時に相続財産から借入残高を債務として控除できるので、相続税対策になる
  • 返済金利を必要経費として計上できるため、不動産所得対策になる
デメリット
  • 元利均等返済の場合には利息の支払いが多くなるので、元金がなかなか減らない
  • 借入返済額が多いため、収益性が低くなる場合が想定される

一部借入一部自己資金での資金計画

メリットとして
  • 借入返済額(金利負担)が少なくなるため、収益性が高まる。
  • 金融機関からの資金調達がしやすくなる。

 一部借り入れ一部自己資金の比率は、必要資金の10~20%を自己資金として用意するのがよいとされています。

つまり、自己資金と合わせることで、金利負担や月々の返済額が減少するため、収益性も向上するメリットがあるということです。

金融機関、どの借り入れ先が良いの?

公的金融機関

代表的な公的金融機関になります。

住宅金融支援機構を始めとする公的金融機関は、建築基準の適合などの制約があります。

住宅金融支援機構に関する内容は以下の通りになるので是非会わせて読んでみてください。

他にも、政策金融公庫も公的金融機関になるので会わせて読んでみてください。

民間金融機関

アパートや不動産経営のローンを取り扱っている民間金融機関には、銀行や信用金庫、農協などがあり、それぞれの特徴と融資条件は、次のようになります。

銀行・都市銀行について

大都市に本店があり、全国規模で業務を展開している銀行です。

三井住友銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行などは有名ですよね。

メリットとしては、地方銀行や信用金庫と比較すると、金利優遇の幅が大きく、全国の主要都市にローンセンターが設置されている為、幅広いエリアでローンが利用できることなどがあります。

信託銀行

信託業と銀行業とを両方行っており銀行の中で、財産の管理や計算・運用を行なう「信託業務」を主な業務とする銀行になります。

信託銀行におけるアパートローンは、アパート経営者や資産運用したい人を取り込むためのサービスとした、商品が多く融資の審査する際には、建築アパートの収益性ではなく、借入する方の資産保有等が大きく左右されるのです。

地方銀行

各都道府県に本店を置き、本店のあるエリアを中心に営業を展開している銀行です。

アパートローンに対して積極的に取り組んでおり、都市銀行よりも対応が良いとされています。

ただし、都市銀行と比べて支店数が少ないため、利用できるエリアはそのエリアに応じたエリアになります。

信用金庫

信用金庫に対して出資金を出して会員となって預け入れや払い出しを受けれることが可能です。

地方銀行よりさらに地元に密着して融資を行なう傾向にあり、対応もスピード感があります。地元事にあるので、利用できるエリアには限りがあります。

農協融資

JAバンクは有名ですが、農地転換等でアパートにする場合等は有利です。
農業を営む方のほとんどが組合員となっています。一定の手続きをすれば、組合員以外の方も利用できます。

JAバンクは、地域でそれぞれ独立しているため、地域ごとに融資条件が違ったりします。

金融機関のよい選び方とは

ハウスメーカー等や工務店によっては、金融機関と提携しているケースが多い為、提携している金融機関の中から選ぶと、借入れ交渉がスムーズになります。

金融機関の選び方は、金融機関との取引状況や、融資条件や金利などの情報を収集し、考慮した上で、金融機関を選びましょう。

まとめ

今回は、アパート経営に関する資金計画をどのようにたてていくのか解説していきました。

まとめますと、

  • 初期費用でかかるものは、主にアパート建設費用がかかる
  • 借り入れるのであれば、自己資金と借り入れが8:2の割合で借りるのがよい
  • 金融機関選びは、利率に差が出るので慎重に選ぶべき

ですね。

資金繰りがなかなか難しいと感じてしまいますが、そういったものは、住宅メーカーなどに任せるのが一番ではないかと思います。

何社か見積もりを出してもらい、じっくり検討するようにしましょう。