アパート経営が上手くいく節税方法と立地条件とは?重要なポイントを解説!

2020年11月22日投資,生活に少し役立つ情報建設知識,役立つ生活,投資

この記事では、アパート経営を上手に行うための節税方法と、アパートを建設する際の良い立地条件について分かりやすく解説していきたいと思います。

皆さんは、「アパート経営をしたいけど、税金とかたくさんかかりそう…」などど悩むと、アパート経営をしようか少し踏みとどまっているのではないかと思います。

アパート経営を始めるにあたって重要なことは、目的を明確にし、その目的にあった事業計画を立てることが必要となります。

そこで今回は、アパート経営の目的から事業計画立案のポイントについて解説していきます。

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

アパート/マンション経営するときに控除される税金

税金対策や長期固定で安定した収益の確保にて老後の生活資金の確保を目的でアパート経営をされる人はたくさんいます。

また、アパート経営には税金の優遇措置が数多くあるため、アパート経営を始める方の多くは、税金対策を目的としています。

ただ、ただ、かぼちゃの馬車やレオパレス21のようにやはり問題もあるところもあるので見極めないとかえって損をしてしまうこともあります。

では、その税金の優遇措置とは一体どんあ税金が優遇されるのでしょうか。

相続税対策で不動産投資をする

下記のような理由から、相続税対策としてアパート経営を始める方もいます。

  • 相続税を軽減したい
  • 土地を手放したくないが税金が掛かる
  • 相続財産になる土地がある
  • 相続人への生前贈与、遺贈対策

相続税が軽減されるしくみは以下のようになります。

アパートを建築すると、「貸家建付地の評価減」「小規模宅地等の評価減」により土地の評価額が軽減されます。
・さらに、ローンの残高が相続税評価額から控除(債務控除)されます。
・更に土地の評価が9%~27%程度下がり、小規模宅地等の評価減小規模宅地の特例により、土地の200m2が50%評価減されます。
・債務控除による評価減相続人が相続した債務(アパートローンなど)は、その全額が相続税評価額から控除されます。

相続税対策としてアパート経営をすると、メリットが多く感じられますね。

固定資産税対策も可能になる

下記のような理由でも事業計画を立てることができます。

  • 固定資産税の土地の評価額を軽減したい
  • 年金や土地からの農業収入しかない
  • 地価が高い土地を持っている

このような人はアパートを建てると、その土地は「小規模住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が更地の6分の1に軽減されます。

所得税対策にも効果的になる

下記のような理由から所得税対策を目的とした事業計画をも立てることができます。

  • 所得税(所得税率)を低くしたい
  • 手取り収入はそのままで所得税を節税したい
  • 多額の所得税に困っている人

アパート経営では、減価償却費やローン金利、固定資産税、管理費など、必要経費を計上することができ、不動産所得を低く抑えることができます。

だから、多くの収入がある方は相続税や所得税などの節税効果を求めてアパートやマンションを建築されているのです。

このように、アパート経営などの賃貸事業を拡大することで、家賃収入を増やすと共に、相続税や所得税・固定資産税の節税効果などをさらに高めることができます。

アパート/マンション経営を成功させる重要な事業計画

事業計画収支計画の立て方

アパート経営とは、入居者様があって収益を出すビジネスです。

アパートを建築するためには、すごく費用がかかりますので、軍資金を金融機関から借り入れるケースがほとんどです。

アパート経営を成功させるためには、

  • 長期の市場の動向を考えた建築計画
  • 銀行からの資金(借入・返済)計画
  • 綿密なシミュレーションに基づく収支計画

の、3つの計画を踏まえて事業計画を立てていきます。

つまり、シミュレーションに基づく収支計画などを内容とする「事業計画」を考えなければいけません。

事業計画に基づいて経営の是非を判断することが、アパート経営を成功させるための重要なポイントになります。

市場動向を見据えた建築計画

まず、市場動向を見据えた建築計画を立てていくポイントを解説していきます。

「市場動向を見据えた建築計画」とは、言い換えてみれば「どのように土地を活用するか」という目的を指します。

例えば、立地条件はどうなのか・周辺環境はどうなのか・事業規模は予算にあった間取りかなどを考えて建築計画を立てていきます。

具体的には、土地活用の目的を明確にした上で、土地診断・市場調査で得られた結果を分析していき、建物についての概要を決めます。

また、どんな規模や構造の建物を建築するのか、さらに、各部屋の間取りや賃貸条件についても考えて、建築計画を立案する際には、土地活用の目的・立地条件・周辺環境などを見極めていきます。

無理のない資金借入・返済計画の立案

次に資金の借入・返済計画を立てていきます。

借入・返済計画を立てる際に考えておくべきポイントとは、

  1. 工事に掛かる費用はいくらになるか?
  2. 借入金額が何年でいくらになるか?
  3. 金利や返済計画になるか?

といった、建築資金の調達方法や返済計画などについての検討が必要になります。

具体的には、建築費や、長期的な計画を考えて分析し、借入金額をいくらにするかを決定することになります。

借入・返済計画を円滑に行う方法に関しては、下記の記事でまとめているので是非合わせて読んでみてください。

綿密なシミュレーションに基づく収支計画

事業計画の中でも最も重要となるのが、「収支計画」です。

「収支計画」とは、将来にわたる収支や損益をシミュレーションしたもので、アパート経営を行なう中でのリスクを考えて経営を成功させるための条件や目標値を明確にした計画を指します。

収支計画を立てる際には家賃をいくらに設定するか、入居率をどれくらい可能かも見据えて、支出項目である建物の維持管理費・減価償却費・借入金の利息などをバランスよく考えていきます。

事業計画を立案するためには、アパート経営についてのノウハウが必要となります。

通常は、土地活用の専門業者かハウスメーカーに依頼します。

土地活用の目的に応じた計画を策定でき、収支を的確に予測できる、信用と実績のある業者を選ばないと失敗も多数聞きますのでしっかり見極めて選ぶようにしましょう。

アパートの立地条件で収益が変わる!

入居希望者が部屋探しをするときに重視視するのが立地条件になります。

これにより募集も大きく変わります。

建設予定地の立地条件の特徴を把握しておきましょう。

入居者様が望む立地条件とは?

入居者の望む立地条件はこのようなポイントがあります。

  • 通勤・通学の利便性
  • スーパー・コンビニが近い
  • 最寄り駅から近い
  • 日当たり・風通しが良い
  • 防犯性がいい場所
  • 入居ターゲット層

通勤・通学の利便性/最寄り駅が近い

公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く最高です。

特に、都市部まで30分程度で最寄りの駅から徒歩で5~10分程度の立地は大変人気があります。

スーパー・コンビニが近い

毎日の買い物に便利な立地は、よくスーパーマーケットや飲食店などの商業施設が近くにあったり、病院や医療機関が近くにあるといった利点があります。

少し駅から離れてますが、大型のスーパーマーケットやショッピングセンターの近くに住みたいといったニーズも当然あるので重要視するポイントです。

日当たり風通しがいい/防犯性がいい場所

住環境の良い立地も人気です。

まちの景観が良い、防犯性も良いとか近所の人たちやコミュニティが活発とか、公園や子供の遊び場があるなど、ファミリー層には人が快適に生活できる住環境の良い立地も人気があります。

入居ターゲット層

立地条件から入居ターゲット層を決めるなかでファミリー層か独身者や様々な場所事てわ変わります。

どの条件を重視するかは、入居者層によっても異なりますので、建設予定地の立地条件を見極めて、アパートの入居ターゲット層を決定する際の参考になります。

まとめ

今回はアパート経営を考える際に知っておきたい節税対策と失敗しない事業計画を解説していきました。

まとめますと、

  • アパート経営は、相続税・固定資産税・所得税の節税対策になる
  • アパート経営を始めるときに立てる事業計画は、長期の市場の動向を考えた建築計画銀行からの資金(借入・返済)計画綿密なシミュレーションに基づく収支計画、の3点から基づいて計画をする
  • 立地条件はアパート経営ビジネスを成功させる重要なポイント
  • 立地条件としては、通勤・通学の利便性スーパー・コンビニが近い最寄り駅から近い日当たり・風通しが良い防犯性がいい場所入居ターゲット層を重要視する

ですね。

安定的副収入として、アパート経営を行うことは、資金が潤沢でないとなかなか始められないかもしれませんが、節税をすることで本来税金として消える資金が増えると考えるとメリットはあるのではないかと思います。

是非、今後のためにも検討してみてはいかかでしょうか。