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不動産投資アパートを考える前に読むべきポイント

2021年3月31日生活に少し役立つ情報建設知識,役立つ生活,投資

不動産投資アパートで読むべき基礎的なポイントと最初に読むポイントとは?

実際に不動産経営を始めるにはどうしたら良いのでしょうか?まだ検討段階で一連の流れや不動産経営にかかわる主な専門業者や専門家の種類をまとめてみました。

マンション、アパート経営には、法律や税、建築、金融関係など、いろいろな知識とが必要になります。

ここでは、アパート経営を始めるまでの流れと必要な職種についてまとめてみました。

アパートマンション不動産投資とは

マンション、アパート経営を始める理由は何なのかを考えてみます。

  1. 相続税対策なのか
  2. 老後の私的年金
  3. 老朽アパートの建替
  4. 余剰金の運用

事業目的によりアパートかマンション物件の構造や規模が変わります。

https://nekomaru.site/?p=2847

自分の自己資金の投入率でどれぐらいまかなえて、融資による資金調達の方法等が大きく変わってきます。

計画の最初にマンション、アパート経営の自分の目的を明確にする事が大事です。

土地活用の専門会社や、ハウスメーカーなどに相談するのが一般的になります。住宅展示場でも相談可能ですので気軽に行って見て相談や内容を聞いてみてもいいかと思います。

市場調査が必要な不動産経営

アパート経営を始める際には大事なことは

  • 所有の土地の立地条件
  • 周辺環境
  • 入居者ニーズ
  • トレンド

このように把握・分析することが大切になります。アパート経営は30年以上で投資資金の回収や償却を考える必要があります。アパートやマンションが入居需要が長期に亘って見込めるかを調査する必要もあります。

不動産コンサルタントとは

マンションやアパートの建築主に代わって、土地活用に関する専門業者をコーディネイトしてくれます。

ファイナンシャルプランナー(FP)とは

土地活用を始めとする資産運用や、ライフプランの人生設計などの提案・助言を専門とされている方です。

不動産投資で重要な事業計画とは

アパートやマンションの賃貸入居の需要性や場所や立地などの特性を考えた中で、入居者ターゲットを決定し、どのような形態・規模でアパート経営を行なうかを検討が重要です。

土地活用の専門業者やハウスメーカーなどが一緒に検討してくれます。

事業計画を立てる上で、重要なのは収支バランスになります。

マンションやアパートの建設にかかる費用にかんしては、、金融機関からの借入金で借り入れし不動産収入から返済していきます。

事前に適切な収支計画を立て、借入金を返済できるだけの収益が見込めるかどうかがポイントになります。

税理士の役割とは

不動産収入に伴う税金を計算してもらい確定申告や相続税の納税などの手続きや課税の計算も必要になります。

行政書士と司法書士役割とは

抵当権設定や、所有権の移転などの登記を事務処理を代行してもらい、役所に提出する必要書類の作成を行なってもらいます。

測量士の役割とは

土地を測量してもらい、測量図を作成し境界確定等の業務を行なってもらいます。

不動産投資アパートマンションの契約

設計図面を作成してもらう中で、工事金額の見積もりを基に、工事請負契約を締結します。

アパートのサブリース契約や管理受託契約が必要な場合には合わせ締結になります。

契約を締結後には工事を行なうにあたりまして役所に対してハウスメーカー等がが、「建築確認申請」を建築主事に提出しから始まります。

計画が建築基準法などの法令や条例の規定に合致しているかの審査を受けて工事開始になります。

ただ規模が大きい場合には別途 開発許可申請が必要になります。

建築計画を行う設計会社とは

ハウスメーカーでは一気通貫ですが、工務店と設計会社を分ける場合には設計士の方と、間取りの詳細や、設備・仕様、外観デザインなどに関する打ち合わせを行ないますが、建築には様々な法的制限にがありますので、よく擦り合わせが必要です。

アパート建築での弁護士の役割とは

契約書類の確認に関して、昨今のサブリースで問題もらある為、トラブルが発生した際の対処としてして事前にリーガルチェックしてもらうといいです。

金融機関の役割とは

マンションやアパートの建築に必要な資金を融資してもらいますが、借り入れ先も、銀行・信用金庫・住宅金融支援機構・日本政策金融公庫などがあり付き合いの長い銀行に相談を持ちかけてみてはどうでしょうか?

アパートとマンション建築工事の着工

「建築確認申請」に受領されますと、工事が始まります。

工事を始める前には、地鎮祭が行なわれます。

地鎮祭の詳細はこちらから確認できます。

工事が始まったら、ハウスメーカー等だけに任せずに工事現場に足を運び計画通りに進んでいるかや、近隣の住民の迷惑になっていないかどうかなどみておくと、楽しみが増えます。

アパート等の入居者様の募集準備

アパートを建設中には、なるべく着工後から入居者様の募集を開始します。建物が竣工する頃には満室となっているように早期募集が重要です。当然空室があると収入が無くなりますので

入居者様の募集は、地元の不動産会社などに依頼するケースが一般的ですが、ハウスメーカーでは関連会社や協力不動産店で入居者募集も手伝いしてくれます。

不動産会社仲介・管理の役割とは

入居者の募集や賃貸借契約を代わりに行なってもらい都度入居者の入居退室管理に合わせて、建物の管理などを行なってもらえます。

アパート、マンションの工事竣工検査

建物が完成すると、自治体や民間の確認検査機関などによる完了検査にて、ハウスメーカー等の監督が確認申請図と整合しているかを検査機関に依頼して検査を受けますが、狭隘工事やセットバックや自費工事申請等が有れば別途 事前施工か後施工かも確認が必要になります。

竣工検査はハウスメーカー等建設会社の説明を受けながら共用部や居住区のアパートの室内をチェックする検査が実施されて引き渡しまでに、検査手直しして引き渡しになります。

アパートマンションのお引渡しとは

竣工検査のチェック項目の是正が問題がなければ、鍵の受け渡しが行なわれ、取扱説明書等が行われ、この時点で建物の引渡しが完了になりますが、引き渡しの際に手直しが残っていれば契約書に基づき対処が、必要です。

不動産投資での保険会社役割

マンションやアパート経営に必要な火災保険や地震の提案・契約を行なう必要があるので事前に調べておく必要があります。

修繕・リフォーム会社の役割とは

管理会社が兼任して代行することはありますが、入居後の建物のメンテナンスなど長期で修繕費用は見据えておく必要はあります。

まとめ

不動産経営の流れをまとめみました。今後はマンションやアパートの建築等で必要な情報を都度まとめていきますので、参考にしてもらえれば助かります。

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