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アパート投資とは?不動産アパート投資を考える前に読むべきポイント

2020年11月12日投資,生活に少し役立つ情報

この記事では、不動産アパートを始める際に最初に知っておきたい基本的なポイントを分かりやすく解説していきたいと思います。

皆さんは、「不労所得として収入源にアパート投資をしてみたい」「主収入とは別の副収入で将来の蓄えを確保したい」といったような思いをお持ちではないでしょうか?

ですが、実際にアパート経営をしていくにはどういった準備をするべきか、またどのくらい資金が必要なのかなどよく分からないことが多いのではないかと思います。

マンション・アパート経営には、法律や税・建築・金融関係など、いろいろな知識などが必要になります。

そこで今回は、アパート経営を始めるまでの流れと必要な業者について解説していきたいと思います。

このブログは他にもこのようなことがまとめてあります。合わせて気になる記事を確認してみてください。全体を確認するにはこちら

アパート・マンションの不動産投資とは?

アパート・マンション不動産投資とは、オーナーとして契約した物件から得られる家賃収入で収益を上げる投資方法です。

既存のアパートやマンションのオーナーになる方法もありますが、今回はアパートやマンションを建設していく場合の流れについて解説していきます。

不動産アパート/マンション投資を成功させる流れ

で、アパートやマンションを経営していく流れを解説していきます。

アパート・マンション経営をしていく理由

まず、マンション、アパート経営を始める理由は何なのかを考えてみます。

  1. 相続税対策なのか
  2. 老後の私的年金
  3. 老朽アパートの建替
  4. 余剰金の運用

事業目的によりアパートかマンション物件の構造や規模が変わります。

なぜなら、自分の自己資金の投入率でどれぐらいまかなえて、融資による資金調達の方法等が大きく変わってくるからです。

そのため、計画の最初にマンション・アパート経営に関する自分の目的を明確にする事が大事です。

こうした目的を確立させる手助けとして、土地活用の専門会社や、ハウスメーカーなどに相談するのが一般的になります。

住宅展示場でも相談可能ですので気軽に行って見て相談や内容を聞いてみてもいいかと思います。

市場調査が必要な不動産経営

アパート経営を始める際には大事な市場調査とは、

  • 所有の土地の立地条件
  • 周辺環境
  • 入居者ニーズ
  • トレンド

といった項目を把握・分析することが必要となります。

アパート経営は30年以上で投資資金の回収や償却を考える必要があります。

そのため、アパートやマンションが入居需要が長期に亘って見込めるかを調査する必要もあるので、とても大事な工程となります。

こうした市場調査をサポートしてくれる業者はこのような方々がいるので、是非頼相談してみてください。

不動産コンサルタント

マンションやアパートの建築主に代わって、土地活用に関する専門業者をコーディネイトしてくれます。

ファイナンシャルプランナー(FP)

土地活用を始めとする資産運用や、ライフプランの人生設計などの提案・助言を専門とされている方です。

不動産投資で重要な事業計画

事業計画とは、アパートやマンションの賃貸入居の需要性や場所や立地などの特性を考えた中で、入居者ターゲットを決定し、どのような形態・規模でアパート経営を行なうかを検討する計画です。

こうした事業計画は。土地活用の専門業者やハウスメーカーなどが一緒に検討してくれます。

特に事業計画を立てる上で、重要なのは収支バランスになります。

マンションやアパートの建設にかかる費用にかんしては、金融機関からの借入金で借り入れし不動産収入から返済していきます。

事前に適切な収支計画を立て、借入金を返済できるだけの収益が見込めるかどうかがポイントになります。

こうした事業計画を立てていく際にサポートしてくれる業者は以下の通りです。

税理士

不動産収入に伴う税金を計算してもらう人です。また、確定申告や相続税の納税などの手続きや課税の計算も必要になりますので、よく利用する方になります。

行政書士と司法書士

抵当権設定や、所有権の移転などの登記を事務処理を代行してもらい、役所に提出する必要書類の作成を行なってもらう方々です。

測量士

土地を測量してもらい、測量図を作成し境界確定等の業務を行なってもらう方々です。

不動産投資アパートマンションの契約

設計図面を作成してもらう中で、工事金額の見積もりを基に、工事請負契約を締結します。

アパートのサブリース契約や管理受託契約が必要な場合には合わせ締結になります。

契約を締結後には工事を行なうときは役所に対してハウスメーカー等が、「建築確認申請」を建築主事に提出しから始まります。

申請内容から、計画が建築基準法などの法令や条例の規定に合致しているかの審査を受けて工事開始になります。

ただ規模が大きい場合には別途「開発許可申請」が必要になります。

アパート・マンション契約をサポートしてくれる業者は以下の通りです。

建築計画を行う設計会社

ハウスメーカーでは一気通貫ですが、工務店と設計会社を分ける場合には設計士の方と、間取りの詳細や、設備・仕様、外観デザインなどに関する打ち合わせを行ないます。ただ、建築には様々な法的制限にがありますので、よく擦り合わせが必要です。

アパート建築での弁護士

契約書類の確認に関して、昨今のサブリースで問題もらある為、トラブルが発生した際の対処としてして事前にリーガルチェックしてもらうといいです。

金融機関

マンションやアパートの建築に必要な資金を融資してもらいます。

借り入れ先も、銀行・信用金庫・住宅金融支援機構・日本政策金融公庫などがあり付き合いの長い銀行に相談を持ちかけてみると良いかと思います。

また、こちらでも金融機関に関してまとめていますので、是非合わせてチェックしてみてください。

アパートとマンション建築工事の着工

「建築確認申請」が受領されますと、工事が始まります。

工事を始める前には、地鎮祭が行なわれます。

工事が始まったら、ハウスメーカー等だけに任せずに工事現場に足を運び、計画通りに進んでいるか、近隣の住民の迷惑になっていないかどうかなどチェックしておくと良いかと思います。

地鎮祭に関してのやり方などはこちらで解説しているので、合わせてチェックしてみてください。

アパート等の入居者様の募集準備

アパートを建設中には、なるべく着工後から入居者様の募集を開始します。

建物が竣工する頃には満室となっているように早期募集が重要です。

入居者様の募集は、地元の不動産会社などに依頼するケースが一般的ですが、ハウスメーカーでは関連会社や協力不動産店で入居者募集も手伝いしてくれます。

不動産会社仲介・管理会社

入居者の募集や賃貸借契約を代わりに行なってもらい都度入居者の入居退室管理に合わせて、建物の管理などを行なってもらえます。

アパート、マンションの工事竣工検査

建物が完成すると、自治体や民間の確認検査機関などによる完了検査にて、ハウスメーカー等の監督が確認申請図と整合しているかを検査機関に依頼して検査を受けます。

狭隘工事やセットバックや自費工事申請等が有れば別途「事前施工」か「後施工」かも確認が必要になります。

竣工検査はハウスメーカー等建設会社の説明を受けながら共用部や居住区のアパートの室内をチェックする検査が実施されて引き渡しまでに、検査・手直しして引き渡しになります。

アパートマンションのお引渡しとは

竣工検査のチェック項目の是正が問題がなければ、鍵の受け渡しが行なわれ、取扱説明書等が行われ、この時点で建物の引渡しが完了になります。

引き渡しの際に手直しが残っていれば契約書に基づき対処が必要です。

不動産投資での保険会社役割

マンションやアパート経営に必要な火災保険や地震の提案・契約を行なう業者です。必要があるので事前に調べておくと良いかと思います。

修繕・リフォーム会社の役割とは

管理会社が兼任して代行することもあります。入居後の建物のメンテナンスなど長期で修繕費用は見据えておくようにします。

まとめ

今回は、アパート・マンション経営の大まかな流れについてと、その計画をサポートする業者を合わせて紹介していきました。

まとめますと、

  • アパート・マンション経営を行う場合は、事前目的を明確にする
  • 市場調査でどういった場所に立地するのか決める
  • 事業計画を作成する
  • 契約書を作成する
  • 建設の着工
  • 引き渡し

といった流れになりますね。

難しいと感じるかもしれませんが、自分の家を建てる流れと大体同じなのでそんなに流れ的には難しくないかなと思います。

ただ、大きなお金が動く計画となるので、是非慎重に検討して成功するといいですね。